行业动态！2026物业一边撤场一边积极拓展优质第三方项目

2026上半年，全国35个主要城市因矛盾导致的住宅项目撤场案例达110个，较去年同期显著增长。从结构看，主动撤场项目占比约八成，因业主解聘导致的被动撤场占少数，且集中出现在江苏、广东等地（与两地业委会覆盖率较高、监管严格、业主维权意识较强有关）。这说明当前撤场潮的主流，是企业基于经营效益考量的主动止损，而非单纯受业主解聘倒逼。

撤场扩大的深层背景，是行业质价矛盾的持续深化。2026年全国物业服务满意度约72.8分，同比下降0.1分；二十城物业服务价格综合指数6月报1073.51，同比下跌0.03%、环比下跌0.07%，下跌城市范围扩大；百强企业物业费收缴率从2021年的94.23%连续下滑至2025年的87.32%，住宅业态更低，约为82.67%。价格、服务、经营三端相互传导，行业陷入“低价—降质—信任折损”的负向循环，部分项目收不抵支、长期亏损。

图：2022-2026年物业服务客户满意度得分情况

数据来源：中指研究院

企业撤出项目，主要出于三类考量：一是基于战略层面的主动收缩，为优化项目组合而终止部分项目运营；二是部分项目受保交楼等因素影响，存在配套不齐、质量缺陷、空置率偏高等先天不足，叠加关联方应收账款坏账风险，项目运营承压而被迫撤场；三是质价矛盾激化，业主要求降费提质、项目收缴率偏低、运营亏损而撤场。整体来看，主动退出是当前主流，其本质是企业在经营层面对低效、亏损资产的剥离。

从撤出主体看，品牌物业的撤场比例近六成，绿城服务、中海物业、融创服务等头部企业均包含在内。这反映出头部企业已建立明确的项目筛选机制——当项目持续亏损、服务标准难以为继时，主动退出成为维护品牌声誉与经营理性的选择。

上市公司数据提供了佐证：2025年，中海物业全年退盘约5560万平方米，永升服务终止在管面积4075.1万平方米，退场项目占比分别在10%和14%左右，均以战略性退出为主；彩生活终止合约面积6124.9万平方米、世茂服务3090万平方米、弘阳服务约556万平方米、滨江服务211万平方米，亦通过终止合约优化项目结构。其中，世茂服务将自身策略概括为“退出低质项目，拓展高质项目”，这一表述直观体现了企业围绕项目组合质量、同时推进的退出与拓展两端。

一个值得关注的现象是，2020年以后交付的较新项目占到撤场总量的三成——这类项目虽设备较新、物业费较高，但入住后空置率高、开发商遗留问题及配套争议交织，导致收缴率走低，企业不得不主动退出。

表：部分物业企业管理面积变动情况及原因分析

数据来源：上市公司年报，中指研究院整理

撤场所处理的，是存量项目质量下探的问题。企业通过主动退出，剥离持续亏损、质价不符的低效资产，从而改善整体项目质量结构、提升优质项目占比。这一决策独立于市场拓展：企业是否在退出旧项目，并不影响其争取新项目的节奏。需要说明的是，撤场的影响并不限于企业自身——对业主，撤场可能导致服务真空、居住品质与资产价值受损；对基层政府，物业与业主矛盾的激化会显著增加12345热线投诉与基层治理负担。解决这一困局的关键，在于重构“质价匹配”的底层逻辑，建立透明化服务标准与动态调价机制，推动清单制服务、弹性定价，以及酬金制、信托制、信酬制等创新收费模式的落地；同时借助公积金支付物业费、公职人员带头缴费、服务标准化与收费透明化等政策举措，系统性改善收缴率与业主缴费意愿。

与项目退出并行，物业企业还在持续拓展第三方项目。房地产市场步入存量时代后，物业企业须在存量市场中争夺发展空间，市场拓展能力已成为衡量企业综合实力的重要标尺。行业存量项目汰换率显著提高、企业项目留存率持续下降，反映出存量市场的活跃更替；与之并行，市场招投标机会加速释放。这一拓展行为独立于项目退出：无论是否在退出低效项目，企业都在同步争取新的优质项目。

2026年上半年，全国物业服务行业招标信息共19.70万条，同比增长9.47%。从业态结构看，办公物业招标占比最高，达22.94%；公众物业占22.44%，学校物业占19.33%；住宅、医院、产业园区、商业及其他业态分别占7.72%、7.33%、6.92%、2.83%和10.49%。办公与公众物业需求旺盛，住宅、学校、医院等多元业态亦存在拓展机会。

图：2026上半年全国物业服务行业各类业态招标项目构成情况

数据来源：中指研究院

市场拓展所处理的，是增量空间获取的问题。企业通过招投标扩充优质业态储备，同样服务于提升优质项目占比这一整体目标。从更长期的视角看，市拓能力的强弱，决定了企业优质项目增量的来源与质量；AI对招投标流程的重构，降低了中小企业在商机获取与标书编制环节的成本门槛，使竞争更多回归于数据获取能力与专业服务水平，而非单纯的关系与经验。这一转变，对物业企业的项目筛选、运营效率与服务能力提出了更高要求，也将加速行业内部的优劣分化。