地产为什么热衷分拆物业上市，物管企业单独上市有哪些独特优势?

近两年，随着楼市的黄金时代逝去，房企积极去地产化寻求多元化发展。房企分拆物业上市，一方面利用旗下物业公司上市，加强公司的资金实力，提高集团的估值，在资本市场有更高的地位;另一方面，分拆上市物业，借助上市所募集的资金扩大物业的规模，在物业市场上，规模比毛利率更加重要，只有具备一定的规模，物业市场才会获得长远的发展。

 

上市物企分化愈发明显

 

资本市场火热的背后是上市物企强有力的业绩支撑。

2020年上半年30家上市物企整体收入达到395亿元，平均营收为13.16亿元，其中碧桂园服务半年营收达62亿元，大概率将成为第一家营收破百亿的上市物企，收入最低的是刚上市不就的兴业物联，上半年营收为0.91亿元。

在2020年上半年29家物业企业毛利润榜单中，平均毛利润为3.59亿元。碧桂园服务以绝对性优势23.32亿元夺冠。紧随其后的是雅生活服务和绿城服务，分别取得毛利润12.75亿元和9.05亿元。

值得注意的是，不管是从业绩还是发展规模来看，行业分化逐渐扩大。克而瑞物管统计数据显示，截至2020 年 6 月末，30 家上市物管企业合计在管面积达 26.54 亿平方米，较2019 年增加 3.66 亿平方米。其中，在管面积超过 3 亿平方米的公司有碧桂园服务、雅生活服务、保利物业和彩生活。同时，有研究机构预计， 2030 年物业管理行业规模有望达到3.2 万亿元。

 

分拆多元化业务上市热潮

 

据统计，2020年以来，已有至少14家从房企中分拆出来的泛地产类企业向港交所递交IPO申请，涵盖商业地产、物业管理、产业地产和长租公寓等多个业务板块。

 

除了大热的物业商业股，文旅、代建、园林等均已被房企提到上市日程。去年7月，作为绿城旗下分拆出来的轻资产板块，绿城管理已于7月成功登陆资本市场，成为“代建第一股”。据半年报，期内绿城管理持续经营收入8.15亿元;毛利3.4亿元，持续经营业务毛利率41.72%。

 

截至2020年6月30日，绿城代建管理项目合共268个，商业代建和政府代建六四开，总合约项目总建筑面积约7331万平米，同比增长6.9%，在建面积3882万平米，同比增长26.2%。

 

4月17日，奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书，其招股书显示，2017年至2019年期间，中国文旅集团分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元。

 

6月24日，雅居乐发布公告，建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市。目前，雅居乐集团拥有两家上市企业，包括雅居乐控股与雅生活，如果雅城成功上市，将是该集团第三家上市公司。

 

物业股估值高受资本市场追捧

 

对在资本市场估值较低的房地产行业来说，分拆旗下成熟业务上市，可以较高估值获得可观的融资额;同时将子业务进行独立运营，有利于该业务的潜在价值显性化，为企业带来更多发展机会。

 

自2018年掀起的物企上市热潮再度涌来，年内兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务及正荣服务共6家物企成功登陆资本市场，目前总计30家物企成功上市。

 

上市物企市值不断攀升，截至2020年9月4日，30家上市物企总市值达到4675亿元，平均市值达到155亿元，其中碧桂园服务市值近1500亿元，同后续物企拉开量级差距，市值在百亿之上的物企已达11家。

 

飞速向前的物企股价始终保持强劲势头，在2020上半年受疫情影响严重之时，物业股涨幅逆势上涨达47.29%，以绝对优势领先于恒生指数的-13.07%，加之国家对房地产的持续调控，资金更多流入股市，物业股成为各类投资者的关注重点。

 

此外，据ipo公开数据，尚有14家物企已递表或处于筹备中，其中不乏世茂服务、融创服务、华润物业科技等大型物企，且随着“三道红线”政策出台，部分房企融资陷入困境，或将加速拆分物企上市，后疫情时代，或将掀起更大物企上市热潮。

  表：已递表或筹备上市的物企

 

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