从规模扩张到价值深耕，团购模式开启物业行业转型新风口

2025年，物业行业彻底告别“规模为王”的粗放式发展阶段，进入“价值深耕”的转型关键期。随着行业洗牌加速，头部企业纷纷收缩非核心业务、聚焦核心区域，而老旧社区团购物业模式的崛起，不仅破解了基层治理的痛点，更为物业行业开辟了一条全新的赛道——从单一物业服务向基层治理参与者转型，从短期盈利向长期价值跃迁。

行业转型的核心驱动力，源于市场环境的深刻变化。一方面，房地产行业下行导致新增物业项目减少，传统住宅物业市场竞争白热化，头部企业纷纷陷入“规模扩张难、盈利压力大”的困境；另一方面，基层治理现代化要求推动社会治理中心向基层下移，物业企业作为最贴近居民的市场主体，被赋予了新的职能定位——不再是单纯的“设施维护者”，更要成为基层治理的“毛细血管”，这为行业转型提供了政策导向与市场空间。

从年报数据来看，行业转型的趋势已十分明显：头部企业纷纷放弃“广撒网”的布局策略，转向“深耕核心”。融创、永升、滨江等企业均在收缩布局城市数量，聚焦高能级城市与核心城市群，提升单城市管理密度与业务占比；服务层面，企业纷纷加大科技投入、优化服务品质，通过优质优价理念抢占市场，碧桂园、万物云等企业通过数字化、AI赋能提升服务效率，永升则通过激励一线员工提升服务体验，这些举措都指向“价值深耕”的核心方向。

而保利团购模式的出现，正是行业转型的典型实践——它打破了传统物业的服务边界，将物业服务与基层治理深度融合，开辟了“老旧社区团购”这一全新赛道，为企业提供了新的增长可能。这一赛道的核心价值，在于破解了老旧社区“无人管、管不好”的痛点，同时为物业企业带来了长期发展的机遇，其价值不仅体现在短期的物业服务收入，更在于长期的品牌沉淀与增值服务空间。

团购模式之所以能成为行业转型的重要抓手，核心在于其契合了“价值深耕”的行业逻辑，实现了“多方共赢”。对居民而言，以合理的物业费价格享受到标准化、专业化的服务，改善了居住环境、提升了安全感，82%的业主认可率就是最好的证明；对居委与街道而言，摆脱了财政兜底与“救火队员”的困境，提升了基层治理效率，探索出一条可持续的老旧社区治理路径；对物业企业而言，不仅获得了规模化的服务面积，更通过嵌入基层治理，提升了品牌影响力，培育了增值服务的新增长点。

从行业发展来看，团购模式的推广，将推动物业行业实现三大升级。一是服务模式升级，从“单点作战”向“集约共享”升级，通过资源整合降低运营成本，提升服务效率，破解老旧社区质价失衡的难题；二是角色定位升级，从“服务提供者”向“治理参与者”升级，物业企业不再孤立运营，而是成为基层治理的重要力量，通过协同机制实现多方共赢；三是盈利模式升级，从“单一物业费收入”向“多元增值收入”升级，企业通过规模化运营降低成本，再通过住房改造、便民服务、零售等增值业务，培育新的利润增长点，实现长期盈利。

对于物业企业而言，想要抓住团购模式这一风口，需做好两大核心布局。一方面，立足区域深耕，寻找具备规模整合条件、民主协商基础的老旧社区，结合当地实际优化模式，不盲目照搬；另一方面，加快自身能力升级，转变角色认知、提升精细化运营与沟通能力，树立长期深耕的决心，摒弃短期盈利思维，通过“算大账”实现可持续发展。同时，需加强与街道、居委、业委会的协同，构建完善的治理机制，让团购模式真正落地生根。

从行业未来趋势来看，随着团购模式的不断成熟与推广，老旧社区物业市场将成为行业新的增长极。

总而言之，物业行业的转型，不是简单的规模收缩，而是价值的重构与能力的升级。保利团购模式的实战经验告诉我们，只有立足基层治理需求、聚焦居民核心诉求、构建多方协同机制，才能破解行业痛点，实现可持续发展。未来，随着更多企业加入团购模式的探索与实践，物业行业将迎来更加高质量、更加可持续的发展新阶段。