四大老旧小区治理模式探索，孰优孰劣？

随着城市更新“十五五”规划的出台，老旧小区治理已经成为基层治理和物业行业的重点赛道。全国各地基于当地的老旧小区项目与物业服务市场特点，积极探索老旧小区治理模式。除温州“拼单式物业”外，国企托底、红色物业联盟、业主自治模式也被应用于老旧小区项目的治理之中，四种模式各有适配场景，形成互补格局。

表：老旧小区治理模式比较

1.国企全域托底模式

这是国内老旧小区物业管理最稳妥的兜底模式，由地方城投、国资平台成立全资物业公司，全域承接辖区所有弃管、老旧小区，通过“肥瘦搭配”的方式，用优质商品房小区的盈利补贴老旧小区的亏损，财政对缺口部分予以兜底。该模式稳定性极强，能覆盖无缴费能力的特困小区，但市场化效率偏低、服务精细化不足，且长期依赖财政补贴，难以自主造血，更适合老旧小区集中、市场化物业不愿入驻的区域。

典型案例

三亚天涯区组建区属国企物业，专门承接辖区合成公寓、天山大厦等三无老旧小区，填补市场服务空白，全面兜底基础民生服务。

2.红色物业联盟共治模式

以党建为引领，整合片区内原有零散物业、单位后勤、社区服务力量，统一服务标准、统一诉求处置流程，解决多物业交错、权责推诿的问题。该模式无需替换原有服务主体，改造门槛低，适合产权复杂、历史服务主体多的老城区，但依赖行政统筹，市场化活力不足，服务提升效果有限。

典型案例

北京朝阳安华里社区牵头整合片区13家零散物业、单位后勤服务力量组建红色物业联盟，统一调度服务资源、规范处置流程，年度物业类投诉下降40%，有效化解权责推诿乱象。

3.业主自治+酬金制模式

由物管会、业委会自主选聘物业，采用酬金制结算，物业仅收取固定管理费用，小区物业费、公共收益全部归业主所有，收支更加透明。该模式业主话语权最大、信任度最高，但对业主自治能力、参与积极性要求极高，仅适合规模适中、居民素质高、议事能力强的小区，绝大多数零散老旧小区无法落地。

典型案例

上海静安部分成熟老旧小区自主选聘物业，实行酬金制管理，资金全程公开公示，业主全程监督服务，凭借高效自治实现物业服务良性运转。

4.拼单式物业模式

相较于其他模式，拼单式物业的最大优势是轻量化、市场化、可复制、低负担。无需财政大额补贴、无需依赖强行政统筹、无需高标准业主自治，仅通过资源整合就能实现长效运营，完美适配城市中心城区密集型零散老旧小区，是性价比最高的普惠式治理方案。但是，该模式更适合城市建成区连片老旧小区，在郊区分散、间距较远的零散楼栋落地优势有限；同时，拼单式物业模式低物业费、低利润率的特点，也意味着其在多数情况下仅能保障基础安保、保洁等刚需服务，难以承载高端居家、康养等增值服务，物业企业想要提升盈利，必须依托片区规模化布局社区便民服务实现二次造血。若片区公共收益资源匮乏，仅依靠极低物业费，长期依然存在运营亏损风险，需要政府配套适度政策激励。