7月1日《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》正式在全国实施！物业超龄用工4条红线要注意

2026年7月1日，人社部等五部门联合出台的《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》正式在全国实施。作为首部针对超龄务工群体的专项保障规章，新规聚焦薪资、工时、岗位安全、工伤保险四大核心维度，彻底厘清超龄用工合规边界。当下，物业行业作为超龄用工最集中的劳动密集型赛道，保安、保洁、绿化、简易维修等一线岗位高度依赖银发劳动力。新规落地后，行业长期依赖的低成本、无保障、模糊化用工模式或将走向终结，这将倒逼全行业完成用工合规整改、人力结构重构与经营模式升级。

物业服务行业属于典型劳动密集型行业，2025年百强企业员工成本占总营业成本的53.52%，虽然较2024年下降1.19个百分点，但人力开支仍是物业企业最大成本负担。由于物业行业基层岗位薪资偏低、夜班强度大、社会认可度有限等因素影响，年轻群体就业意愿普遍较低，老旧小区、远郊项目缺口更为突出，吸纳超龄人员填补用工空白是当下行业普遍存在的现象。物业企业大规模聘用超龄人员，核心动因是压缩人力成本。由于超龄劳动者已达到法定退休年龄，过往企业无需为其缴纳五险，仅需协商支付劳务报酬，同岗位综合用工成本较适龄正式员工更低。多数中小物业及外包服务商依托这一优势，大幅压低一线岗位运营成本，依靠低成本用工维持项目微薄利润。

基于以上背景，近两年国家围绕企业用人规范，出台了一系列监管政策。2025年8月，最高人民法院发布的《关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（二）》，明确宣告任何形式的“自愿放弃社保协议”无效，堵死了物业行业长期依赖的社保规避通道，促进了物业行业对包括超龄员工在内的用人规范；本次《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》则更进一步聚焦超龄劳动者薪资、工时、岗位安全、工伤保险四大核心维度，对超龄用工的合规边界进行了更加详细的梳理解读。

新规核心要点解读：四大合规红线清晰明确

本次新规的核心是消除超龄用工的灰色地带，统一合规标准，并不禁止企业聘用超龄人员，而是规范用工行为，存量人员无需强制清退，仅需完成合规补正，新入职人员必须严格遵照新规执行。四大核心刚性要求是所有物业企业的必守底线。

第一，用工书面化，杜绝口头用工。新规明确所有超龄用工必须签订书面协议，清晰约定岗位、工时、薪资、休假、安全保障、工伤权责等核心内容，临时零工、短期值守等零散用工也需备案留档，无书面协议用工将面临行政处罚与薪资索赔风险，完美承接《解释二》中强化用工书面凭证、杜绝口头免责约定的司法导向。

第二，薪资有兜底，加班必须有偿。超龄劳动者劳务报酬不得低于当地最低工资标准，需按月足额发放，严禁克扣、拖欠、物资抵扣薪资。原则上不安排超龄员工延时、节假日加班，小区应急值守等特殊情况确需加班的，必须严格按照法定标准计发加班费，彻底终结行业无偿值班、无偿加班陋习。

第三，岗位适配化，严禁高危作业。企业需核查超龄员工身体健康状况，留存有效体检报告，建立健康档案，根据身体条件匹配岗位。新规明确禁止超龄人员从事高空维修、有限空间作业、大型器械操作等高危工作，同时要求常态化开展安全培训、配发劳保用品，杜绝因人岗错配引发安全事故。

第四，工伤保险全覆盖，企业全额承担。这是对物业行业影响最大的条款。新规强制要求企业为所有在岗超龄劳动者单独缴纳工伤保险，保费由企业全额承担，劳动者无需缴费。今后超龄员工在岗发生意外伤害，均可依规申请工伤认定、享受法定赔付，企业无法再以劳务关系、退休身份规避赔付责任，未参保企业需全额承担事故所有损失，经营风险大幅提升。

在新规的影响下，物业服务行业的分化或将持续加速，传统依赖外包、超龄人员的用工模式将不再契合当下物业服务行业发展要求，那些合规运营、科技赋能的企业将在新规生效后具备更强的竞争力。这种影响主要体现在以下四个方面：

第一，人力成本刚性上涨，行业分化洗牌加速。工伤保险缴纳、加班费合规发放、体检建档、安全培训等合规要求，将直接推高物业一线岗位的综合人力成本。住宅物业物业费定价固化、调价难度大、业主敏感度高，成本增量难以快速传导。头部物业可依托规模化运营、智慧化降本、增值服务盈利消化成本压力，而仅靠少数老旧小区项目生存的小微物业，盈利空间被大幅压缩，亏损退出、被并购整合将成为常态，行业市场集中度持续提升。

第二，传统降本路径失效，用工结构性矛盾凸显。过往物业企业自主聘用超龄人员、外包转嫁用工风险的双重降本路径被彻底封堵。外包服务商同样需遵守新规合规要求，无法再依靠低价银发用工压缩成本，外包服务采购价格同步上涨。同时，超龄用工成本优势消失后，企业将收紧高龄人员招聘，而年轻劳动力基层就业意愿偏低，行业原本紧张的用工缺口进一步扩大，老旧小区、偏远项目或将出现基础服务人员不足的问题。

第三，合规监管升级，企业试错成本大幅提升。当前多地已将超龄用工合规情况纳入物业企业信用评级、招投标考核体系，人社、住建、应急管理多部门联合监管。企业出现欠薪、未缴工伤保险、违规安排高危作业等行为，不仅面临罚款、全额工伤赔付，还会被记入失信名单，限制新项目投标、政府项目合作等核心业务，违规经营的隐性成本大幅增加，倒逼行业彻底告别粗放用工模式。

第四，倒逼行业智能化转型，重构用工新模式。人力成本上涨、用工难度加大、安全风险提升的多重压力下，智慧化、智能化替代成为物业企业降本避险的刚需。无人值守道闸、智能巡更、清扫机器人、远程设施监测等设备可有效替代重复性、高强度基层人力岗位。未来行业将形成“适龄核心技术岗位+合规超龄内勤岗位+智能设备替代基础岗位”的新型用工结构，推动行业从人力堆砌的粗放运营转向精细化、数字化运营。