11.5万个老旧小区改造，57.5万台电梯更新加装，物业迎来规模最大的长效运营承接

城市更新，是“十五五”阶段住建领域的重头戏。在相关发布会上，张强介绍，国务院出台《城市更新“十五五”规划》，规划设置10项发展指标、23项重点任务以及14项重大工程，多项硬指标直接打开物业行业全新市场空间。其中最受物业人关注的核心目标：全国新开工改造11.5万个城镇老旧小区，同步推进5000个完整社区建设，更新加装住宅电梯57.5万台，改造建设城市绿地5万公顷，另外完成1500个老旧街区、厂区的提质改造。

图：“十五五”城市更新工程核心指标

长久以来，老旧小区改造一直有个普遍痛点：重建设、轻运维。大量小区硬件翻新完工之后，没过多久环境再次失管，设施损坏无人维修，陷入“改完又乱”的循环。根源并不在改造工程本身，而是改造结束后缺少稳定、专业的长效运营机制。本次十五五城市更新规划，直接扭转了这一思路——改造只是基础，长效管理才是最终目标。以完整社区、好小区建设为抓手，明确改造完成后的小区，需要专业物业服务企业承接后续全周期运营，负责园区日常管护、电梯维保、绿地养护，同步落地养老、便民用餐等社区公共服务。

其中，57.5万台电梯更新加装，是一块分量十足的增量市场。老旧小区加装电梯落地之后，后期维保、巡检、故障处置，是持续几十年的长期业务。但机遇背后是实打实的难题：庞大的存量电梯运维，钱从哪里来？物业费如何定价收缴？业主诉求参差不齐，如何平衡多方需求？这将是十五五期间所有布局老旧小区赛道的物业企业，必须直面的核心课题。老旧小区和新建商品房项目差异巨大，业主缴费习惯、设施底子、组织基础更薄弱，单纯照搬传统住宅物业的管理模式很难跑通。

这一轮大规模改造，不只是简单增加物业项目数量，更是对物业企业综合能力的筛选。能拿下老旧小区运营的企业，不能只做好保洁安保基础服务，还要精通多方协调、资金统筹、设施全生命周期管理。要对接街道、社区党组织，搭建适合老旧小区的收费模式，做好公共收益管理，保障电梯、消防等核心设施持续稳定运行。党建引领下的社区治理，也会贯穿老旧小区运营全过程，物业不再是单独的服务乙方，而是社区治理的协同伙伴。

行业格局也会随之分化。过去很多物企聚焦新建楼盘，存量老旧小区市场参与度不高。随着11.5万个小区改造落地，存量运营赛道迎来史上最大规模的承接窗口。具备精细化运维、资金管控、设施维保能力的企业，可以依托完整社区建设拿到持续稳定的项目；而仅靠基础人力、缺少数字化管理工具的小企业，很难扛住老旧小区复杂的运营压力。

总而言之，十五五老旧小区改造，核心不是一次性工程红利，而是长达数十年的长效运营蓝海。硬件改造完成只是起点，后续的社区运营、设施管护、矛盾协调，才是物业行业新的主战场。提前打磨老旧小区运营方案、完善设施运维和收费管理体系的物业企业，将在这一轮城市更新浪潮中抢占先机。