海南省住建厅发布《海南省“物业服务+居家养老”服务工作指引（征求意见稿）》

9月15日，海南省住建厅发布《海南省“物业服务+居家养老”服务工作指引（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征集截止时间为9月27日。这份文件出台，标志着推行七年的“物业+养老”模式，在海南进入可落地、可考核的实操阶段，也为全国物业企业转型社区增值服务提供了样本参考。

海南打造物业养老试验田，源于本地独特的老龄化结构。截至2025年底，海南常住60岁以上老人192.66万人，占常住人口18.26%。叠加每年超百万南下越冬的候鸟老人，形成本地常住长者+季节性旅居老人的双重养老需求，这在国内属于独有的场景。不少候鸟业主房屋长期空置，冬季返岛，既要居家养老服务，也需要房屋托管运维，恰好契合物业扎根小区、24小时在岗的天然优势。

政策从2019年探索至今，历时七年完成迭代，由最初鼓励探索，升级为全面推行嵌入式社区养老。本次征求意见稿明确划分三类递进式运营模式，适配不同规模、资金实力的物业企业。第一种是基础服务自营，物业依托现有人员场地，提供巡访、应急呼叫、助餐代购等轻量服务，门槛最低，适合绝大多数物业公司。第二种为联合专业机构运营，物业提供场地、管家与业主触达渠道，养老机构输出持证护理人员，共建日间照料中心与老年食堂，适合拥有配套用房的规模物企。第三种是自建嵌入式养老机构，可开展全日照护、医疗护理，投入高、资质要求严，仅少数具备长期资金实力的企业可以布局。文件同时设置硬性考核指标，要求签约率、建档率100%，服务满意度不低于90%。

支付端配套补贴政策同步落地。自2026年1月起，海南为中度、重度、完全失能老人发放养老服务电子消费补贴，每月最高补贴800元，居家上门服务可抵扣50%费用。截至8月底，已发放电子券7.37万张，兑付资金超2700万元，服务6.18万人次。政府补贴兜底刚需养老，叠加老人自费增值服务，为物业养老业务构建稳定收入来源。

目前海南已经涌现成熟试点样板。三亚凤凰华庭项目打造公益+微利服务体系，免费提供血压检测、AED应急、高龄理发等服务，维修家政明码标价；陵水蓝湾小镇针对候鸟群体，推出房屋全周期托管，空置期巡检、台风隐患排查，离岛、返岛配套长者守望与陪同就医服务。绿城、保利等头部物业，也在杭州、广州落地同类模式，验证物业做养老的可行性。

对物业行业而言，这份指引最大价值，是厘清各方权责边界。物业擅长近距离巡查、应急响应、社区触达；专业医疗护理交由持证养老机构，各司其职，避免物业盲目跨界承担高风险护理工作。同时老旧小区改造、电梯更新、适老化工程持续推进，配套用房逐步释放，进一步打开服务空间。