聚焦《民法典》出台后的五大物业热点问题,影响重大!

 

每一次变革都会对现有产业格局产生颠覆性的变化,而本次《民法典》的出台亦是如此,其中一些条例的调整对物业行业现有的部分模式造成了巨大的冲击。尤其是一些早已被业内提到明面上指出必须进行变革的问题,经过法律的强制推行,倒逼物业行业作出改变。本次就来聚焦《民法典》出台后的五大物业热点问题!

 

热点一:物业服务企业的解聘与续约

 

民法典规定,业主按照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前60日书面通知,除非另外约定;物业服务企业服务期满前不同意续聘要提前90日书面通知业主,除非另有约定。

 

物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前60日书面通知对方。

 

该部分是明确了业主具有合同任意解除权,即无需合同到期,只要业主大会程序合法,即产生解除效力,物业公司就要退出,但业主要赔偿物业损失;而合同期限届满后,无须就是否续聘再作专门讨论决定。没有决定续聘的情况下,合同变为不定期,当事人(主要是业主)随时可以解除,也就是说目前市场上先解聘再选聘的程序可以不再执行。

 

聚焦思考:业主具有合同任意解除权,在此驱动下,物业服务人应重点考虑,如何通过提高服务品质来保障自身的最大利益。因为如果被解聘,即使会得到相应赔偿,但对自身品牌和口碑仍然会造成巨大的不利影响。物业服务人今后发展升级的重点,要考虑创新传统管理模式,结合“物业数字化”、“智慧社区”、“智慧物业”等概念,把握市场需求动向,如降本增效等核心需求,与业主建立良好的合作关系等。

 

热点二:物业服务方需对服务工作进行定期公开报告

 

物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。该部分明确了物业服务人的信息公开义务,这与近年来业内提倡的“物业管理透明化”相符一致。

 

 

聚焦思考:如何才能做到真正的透明物业?目前市面上的信息透明仍然存在流于表面化、形式化的问题,公布的内容只是一些表面的数据,这些数据由物业公司自行发布,缺乏监管,若因造假出现问题,是整个行业的一大信任危机。 以真实客观的数据为依据,实现运营管理过程的透明化、可视化,是物业服务人需要努力靠近的方向。

 

热点三:明确”高空抛物“物业方负有安全保障责任

 

侵权责任编中关于高空抛物的条款是物业服务企业需要重点关注的部分。

 

第1254条规定:禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或从建筑物上坠落物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。

 

 

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

 

发生本条第一款规定的情形的,有关机关应当依法及时调查,查清责任人。

 

该条明确了物业公司的安保义务,明确“高空抛物”物业服务企业负有安全保障责任。专业律师提醒:物业服务企业在担负起相应安全保障责任的同时,可通过购买公共责任险类商业保险,规避“高空抛物”新规带来的运营风险。

 

聚焦思考:采取必要的安全保障措施防止规定情形的发生,这种措施具体指什么,并没有作出相关规定,这是物业服务人值得考虑的地方。加强对安保人员工作的监管,保障其服务质量是需要重点标注的事项。一线员工的管理历来是物业服务人深深头疼的问题,藉此契机,革新传统管理方式,重点关注一线员工的工作,提升员工工作效率,或许是行业可持续发展的转机。

 

热点四:明确物业不得断电停水催缴物业费

 

第944条第三款规定:物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

 

该条明确了物业催交物业费的禁止手段,通过法律明文的形式对物业管理行业日常运营作进一步规范。长久以来,业主与物业服务人之间的矛盾都集中表现在物业费缴纳上,物业任性断掉能源和日常服务的供应,以过激手段获取自己的权益,这其实也是忽视业主的应有权益。

 

 

聚焦思考:物业服务人应该从表面深挖业主未缴物业费的根本原因。

 

一方面,明确业主与物业公司之间的矛盾,根本上还是源于物业的服务品质。大多数业主不是不想交物业费,而是认为物业的服务水平还没有达到认可的标准。

 

另一方面,业主究竟是拒交物业费还是因某些客观因素而延迟交费?目前大多数的物业费、水电费、车辆月保等费用的缴纳仍然采用人工缴费的方式,业主必须要亲自到物业管理处缴纳物业费,由此造成诸多不便。物业服务人是否应该考虑传统缴费模式的改变,采用统一的缴费平台,方便业主随时随地完成费用的缴纳?在解除业主限制的同时,也提高了管理人员的工作效率。

 

热点五:明确共有部分产生的收益属于业主共有

 

第282条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,应当属于业主共有。

 

该条明确了共有部分收入分配原则。物业服务人经营业主共有部分,可从收益中扣除合理成本,其余属于业主共有。一般而言,物业服务人业务一般为基础物业服务和增值服务。据经济观察报梳理2020年Top10物业公司年报数据得出,业主增值服务平均毛利率约为51%,是基础物业服务平均毛利率的两倍以上。因而这些年,物业服务人致力于开拓增值服务,而新规的推出,物业的增值服务将由物业增收转变为帮业主挣钱。

 

聚焦思考:物业的核心服务是什么?开展增值服务的真正目的应该是什么?这是值得每个物业服务人好好深思的问题。

 

综上所述,物业企业要想获得健康长久的发展,就应当积极响应国家政策、顺应时代发展趋势,革新传统管理模式,借助物业数字化的转型升级来切实提高物业服务品质,实现运营管理过程的真正透明化、可视化。
 

创建时间:2021-09-15 09:35
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