社区增值收缩，首次负增长，毛利润首次下降，基础物业服务贡献近7成毛利

2024年，500强物业服务企业的社区增值服务收入首次出现负增长，同比下降3.5%；非业主增值服务收入则连续第三年下滑，且降幅进一步扩大至12.2%。从收入结构来看，两类增值服务对整体营收的贡献持续减弱。2024年，社区增值服务和非业主增值服务在总收入中的占比分别为9.4%和6.1%，较2023年分别下降0.7和1.1个百分点。社区增值服务模式正遭遇瓶颈，部分企业选择收缩业务以聚焦基础服务。

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理

从各类社区增值细分业务的发展情况来看，2024年多数业务出现下滑趋势。尽管直播带货等新兴模式仍在持续探索中，但整体来看，仅社区电商和社区家政服务实现正增长，增速分别为3.2%和4.8%。而空间运营、社区停车、社区房屋经纪及社区美居装修等业务均出现不同程度的下降，其中以社区房屋经纪下滑最为明显，同比下降达10.5%。

毛利润首次下降，净利润连续三年下降，但仍优于房企，基础物业服务贡献近7成毛利

2024年，500强、百强、上市物企毛利润分别为1000.8亿元、780.6亿元和557.4亿元，增速分别为-2.8%、-2.4%、-5.7%，较2023年分别下降7.9、4.8、6.9个百分点，2024年500强、百强、上市物企毛利润首次出现全面下滑。行业在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下企业面临严峻的盈利挑战。 

数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理

500强和百强物业服务企业净利润已连续三年呈现负增长。2024年，500强物企净利润为353.7亿元，同比下降2.8%；百强物企净利润为198.2亿元，同比下降2.4%。上市物企净利润则受到资产减值准备等多重因素影响，下滑幅度更为明显，全年净利润为125.0亿元，同比大幅下降23.3%。

与房地产企业相比，物业服务企业的盈利表现相对稳健。2024年，500强房企的平均净利润率为2.3亿元，同比下降29.5%，已连续五年呈现负增长。相比之下，物企虽然也面临盈利压力，但整体下滑幅度较小，在行业调整期，物业企业相较于房企仍具备一定的抗风险能力和经营稳定性。

从利润贡献结构来看，基础物业服务在企业盈利中的支撑作用持续增强。2024年，500强物业服务企业中，基础物业服务毛利占比连续两年提升，当年达到66.8%。在增值服务增长乏力、市场竞争加剧的背景下，企业更加依赖基础物业服务作为稳定的利润来源，这也体现出行业回归服务本质、聚焦主营业务的发展方向。