商业地产空置率居高不下,营销费用却在节节攀升,企业该如何提高营销费效?

近年来,随着房地产行业发展速度减缓,商业地产的新开发面积也于近六年内呈现逐年下滑趋势。今年截止到7月份,商业地产的新开发面积为13312万平方米,仅占房地产新开发面积的11.09%。与此同时,据全国15个重点城市选取的百街样本租金指数显示,2020年上半年,租金环比下跌的商业街占80.8%。但即便如此,商业地产的空置率仍在攀升,以主要城市的甲级写字楼为例,2020年上半年北京达到16.2%,上海达到20.9%,深圳达到25.4%,均远远超过空置率的合理区域,到达空置危险区,而营销人员为促进招商租赁,则在不断增加营销推广费用,形成了恶性循环。
 

营销推广费是企业招商租赁成本中一项较大的费用支出,为达到预期效果,进一步提高营销费效,企业应设定具体的考核指标,来评估企业的营销投入是否得到了相应甚至更多的产出,营销人员可从下五个指标对营销效果进行衡量:

 

 1、万元客户来电量

营销推广所触达的客户中,有多少客户通过来电咨询的方式详细了解招商租赁等的相关事宜,考察了企业营销吸引力及推广覆盖面。

 

 2、万元客户来访量

更精准的广告投放,会为企业带来更多到达现场实地考察房屋的客户,这一类客户往往具有更高的成交率。

 

 3、万元成交客户数

企业的营销推广工作具体将带来多少客户最终与企业达成交易,成交客户数不仅反应了营销效果的好坏,同时也向企业反映了当前的市场情况。

 

 4、万元成交金额

影响客户接受企业营销作用,并最终实现与企业完成交易,增加企业收入的因素复杂多元,成交金额的多少直接体现了企业的招商效益,是核算营销费效比中的重要因子。

 

 5、万元成交面积

客户通过缴纳租金等方式与企业交易的房产面积,为企业后续开发建设、营销推广等方面提供了重心参考,同时,也将帮助企业营销人员做出更精准的决策规划。

 
营销指标的确立除可量化营销效果外,也能够帮助营销人员从更多维度对营销工作进行分析和优化,让营销人员可以着手于对营销推广全过程的精细化管理,对营销推广费进行有效监管,具体该如何实现?
 

广告渠道管理

招商广告投放渠道多种,包括互联网广告、户外广告、纸媒广告、电视广告、广播广告等等,接触人群数量庞大、类型多,但精准度、效率性不高,不可避免地会出现资源浪费现象,所以营销人员需要筛选出能为企业获取更多高意向度、高精准度的广告渠道,以实现资源的合理利用。
 

广告投放管理

营销人员在广告投放前期需进行全面详细的规划部署,根据当前的市场情况,确定好媒介投放行程,如表现形式、投放时间、媒介组合等,同时给出完整的执行计划,监管广告投放过程,对细节进行严格把控,及时进行调整优化,并对营销效果做出有效预测,细致清晰地了解各个环节重点要点,才能实现广告投放的效益最大化。
 

获取商机管理

广告投放后,对于所获取的商机,企业除需进行及时、高质量的商机维护管理,也要进一步了解商机来源的详细信息,如商机获取时间、商机来源渠道等等,为后续广告投放渠道、策略等做决策支撑,帮助企业优化出最佳的营销推广策略,同时进一步提升商机成功概率。
 

租赁合同管理

商机交付成功后,企业需建立完善的合同管理体系,以方便企业对成交客户数、成交面积、成交金额等的统计计算,并对最终的营销效果进行总结,查看企业的营销费效,为后续的营销推广工作做铺垫。

 

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细节把控营销推广全流程的达成,帮助营销人员对营销推广费用进行了更合理的分配使用,同步实现了企业从制定营销推广计划到广告投放执行,再到过程监管调整,最终到效果回报总结的PDCA内控循环,真正行之有效地助力了企业营销费效的提升,加强了企业的成本管控。


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创建时间:2020-10-19 18:35
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