老旧小区物业管理难点问题汇总及老旧住宅物业管理建议

自从20世纪80年代，我国内地引进物业管理以来，全国各地新建住宅小区普遍推行了商业化的物业管理模式，由专业的物业服务机构向社区居民、小区业主根据服务合同约定，提供相应的物业服务。尽管在规范化、市场化、专业化方面还存在这样那样的问题，小区业主与小区业主之间、物业企业与小区业主之间、小区业主与业主委员会之间，还有很多地方需要梳理和完善，但不可否认的是，这些实施了物业管理模式的小区总体来说，环境整洁、秩序井然、设施良好、相对安全。然而，与此相对应的是上世纪七、八十年代甚至更早兴建的一些住宅区则普遍存在路不平、灯不亮、下水不畅、车位不够、设施设备毁损严重、安全隐患层出不穷，公共事务管理主体缺位等现象，与有专业物业管理的商业小区形成巨大反差。

　　老旧小区由于历史遗留问题的原因，却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面：

　　（一）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为了解决居民的住房难问题，由于小区规划设计标准低，配套设施不全，基础设施先天不足，主要表现在上下水管网老旧，跑冒漏滴现象严重；机动车位严重缺乏，即使占用通道和绿地，停车矛盾仍然比较突出；部分小区没有煤气和天然气管网，居民使用煤气罐，生活不便；由于各种原因使小区难封闭或根本没办法封闭，任何人可自由出入小区，存在治安隐患。

　　（二）物业管理介入难。老旧小区特别是90年代之前建设的老旧小区维修基金都已使用完或者之前根本没有缴纳，加上基础设施老化，维修压力大，维修成本高，即使全额收取物业费用，也不能维持运转，因此很多物业公司不愿介入。街道、社区只能在政府补贴下，承担环卫清扫保洁任务和基础设施的基本维护，勉强维持小区的基本运行。

　　（三）居民对物业认识度不足。老旧小区业主呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的处于福利住房的旧体制下的时间长，且多数为企业下岗职工、外来农民工或者孤寡人士，家庭收入偏低，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限，“管不管无所谓”或简单的认为物业就是看门扫地。还有部分小区业主将建筑问题与物业问题相混淆，要求开发建筑遗留的问题，由物业企业去解决，有些“强人所难”的味道。部分业主以此为借口找茬不交物业费，影响了已交物业费人员的积极性，形成攀比，从而使收费率越来越低，进入了“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。

　　（四）改造资金缺口大。老旧小区实施物业管理，改善居民生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，对小区进行封闭、绿化、车位改造、道路整修等。根据改造项目多少和改造等级的不同，资金量少则十几万，多则几百万，资金哪里来，是困扰的一个重要问题。

　　（五）脏乱差现象严重。小区内噪音污染大，各类违章搭建多，破墙开店多，无证摊点多，私自改变绿地用途多，私养乱放猫狗多等等问题，降低了业主生活质量，影响了小区整体环境，业主不满情绪直接对物业、社区以及上级政府，上访告状时有发生，甚至发生群体性事件。

   老旧住宅管理建议：

　　针对上述发问，结合老旧小区的居民服务需求以及有关各方责任主体的权责关系，解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架，站在一个城市政府的宏观社会管理、社区治理的立足点上，以宏观管理的思维去审视、研究和解决。

　　首先，要充分发挥政府职能，利用好各方面行政资源。一是把社区建设与公益性社会服务体系结合，各级财政安置下岗再就业支出将形成社区服务的基本框架，将这部分支出与社区治理结合起来，真正落到实处。二是把社区建设与民政部门社区管理职能结合起来，民政局每年对居委会建设和公用设施的投入优先保障老旧小区物业管理机构的建立和物业服务工作的开展，根据不同小区的特性，把每一分钱都花在最关键的部位、最紧要的方面。三是把社区建设与城建部门的城市设施建设职能结合起来，这些老旧小区的“硬覆盖”（柏油路面、广场）工程将优先进行。四是社区建设与驻区单位相结合，一些国有企事业单位可以动用财力、物力，帮助社区搞好“软覆盖”（花草、绿地）。五是社区建设与在职党员、志愿者相结合，社区所在区域内的在职党员和志愿者，带头承担力所能及的管理工作，起来示范、榜样的作用。

　　其次，要调动专业物业服务机构的力量，推行合适的物业管理模式。一是通过税收优惠、政策补贴、招投标倾斜等措施，激励、吸引专业的物业服务企业接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。二是由社区、居委会出面，将部分业务，如治安、清洁、绿化、四害消杀等基础性物业管理内容通过公开招投标的方式，分别承包出去，并由专人对其进行质量监管。三是尝试引入物业管理职业经理人（如注册物业师），在降低管理成本的同时，通过专业的管控，逐步规范老旧小区的物业管理工作。

　　此外，要有效借助当前新经济下的新平台，构建老旧小区物业管理新模式。目前，社区资源、终端客户成为不少新兴行业争取的焦点，比如彩生活物业集团在内地以低管理费模式收购、接管很多传统物业公司和老旧小区，还有一些专注于O2O平台建设的社区运营公司，纷纷介入社区最前沿（比如刚才发言的一位先生，说他们就是一家互联网的物业公司），其实从现代商业的三个模式现金为王、渠道为王、终端为王来看，老旧小区蕴藏着莫大的商机。人们常说物业管理是端着金碗讨饭吃，如果说物业管理是个金饭碗，那么老旧小区就是座金矿，最大的金矿在老旧小区，最好的资源在老旧小区。政府可以将辖区内的所有老旧小区整合起来，同这些社区运营机构联手，一方面提供基本物业服务，改善社区环境，另一方面挖掘社区消费潜力，扩大市场内需，从而达到双赢的结果。