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2025下半年中国物业管理行业展望
在上篇文章中,我们总结了2025年物业行业的一些发展概况,接下来,我们将对物业行业2025年下半年的发展予以展位,具体如下:
一、上游增量市场收缩,行业发展降速进入存量时代
据全国经济普查公告数据,2023年,物业管理企业法人单位全年实现营业收入16960.5亿元,2004-2023年均复合增速18.43%;分阶段来看,2018-2023年的复合增速下降,由于该阶段房地产市场经历了由盛转弱,复合增速还维持在10%以上。
图:2004-2023年物业管理企业法人单位营业收入总额
数据来源:全国经济普查公告,中指研究院整理
截至2024年底,百强企业管理面积均值为6946.30万平方米,同比增长2.18%,增速较上年下降4.03个百分点。另一方面,物业企业营业收入增速也显著持续放缓,已经下降至5%以内。2024年,百强企业营业收入均值为16.05亿元,同比增长3.52%,增速较上年回落1.04个百分点;2024年,物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元,同比增长4.01%,增速较上一年下降了3.82个百分点。
二、存量市场空间巨大,管理面积超300亿平,总营收1.7万亿元
尽管物业公司不可避免地进入存量时代,但行业广阔的市场空间蕴含着巨大的发展潜力,值得物业公司进一步深拓。从管理面积上看,截至2024年底,全国物业管理行业总管理面积为314.14亿平方米,预计到2029年将进一步增长至近380亿平方米。
表:2023年第三产业部分劳动密集型服务业关键指标对比
数据来源:第五次全国经济普查公告,中指研究院整理
而从人均产值指标看,2023年,物业管理行业的人均产值约为19.85万元,相比于其他几个相似的服务业,人均产值最低,表明行业劳动密集程度较高,对人员的依赖较强,效率较低。物业管理行业以人力服务为主,目前自动化与数字化渗透率较低,仍过度依赖人工导致人均产出受限。因此从经营效益方面看,物业管理行业效率偏低,转型升级迫在眉睫,任重道远。
三、聚焦深耕:区域、业态、客户三维深耕,增强效益构筑竞争壁垒
不同赛道、不同业态的服务专业性较强,如果盲目扩展可能会消化不良、适得其反。因此,聚焦优势领域、发力重点赛道尤为重要,不少企业明确表明拓展方向仅聚焦少数几种业态。如融创服务明确表明“不追求盲目扩张”,并特别强调对非住宅业务进行创新布局,其非住宅业务主要聚焦三类业态:高端办公及商务服务、专业智慧的医院服务,以及城市服务。
此外,部分物业公司对服务的特定客户群体进行聚焦深耕,持续挖掘客户的多元服务需求,逐步提升自身的综合服务能力。尤其在IFM领域,不同类型客户的服务需求差别较大,深耕优势客户群体并强化专业服务能力,可以显著提升市场竞争力,构筑竞争壁垒。保利物业深耕金融、税务、交通、能源和通讯等国资优势领域,并积极开拓新制造、新能源和新技术等“三新”产业资源。
四、项目拓展:“拓优”与“逐劣”延续,“保盘”与“拓盘”并举
在项目拓展方面,物业公司不断调整拓展策略,聚焦高能效的优质资产与核心项目,注重项目的现金流保障能力和盈利能力,提高市场拓展质量。
表:部分物业上市公司市场拓展策略
资料来源:企业年报及公告,中指研究院整理
五、降本增效:破解经营困局,多维度优化人员成本提升运营效率
随着全国十余省份陆续上调最低工资标准,多地人社局上调2025年社保缴费基数,企业用工成本存在进一步提高的压力。在此背景下,降低人力成本的最直接的方式就是减少对用工的需求,具体策略包括:持续优化组织架构,落实扁平化管理,提高决策效率;借助多元化用工模式、科学定岗等方式优化人力资源;通过科技赋能、技术替代人工、业务外包等举措管控员工成本。
从人力成本优化的成效来看,2024年物业服务上市公司的人员成本均值为16.45亿元,较上一年微增0.44亿元;虽然人员成本均值增加,但其增速小于营业成本均值的增速,人员成本占总营业成本的比例下降,2024年为42.36%,较上一年减少1.82个百分点,物业企业的人力成本控制策略已初见成效。
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