社区改造+空间运营，物业拓展新机遇

结合市场形势，物业行业可围绕深度参与城市更新改造，构建空间运营专业，精耕生活性服务场景延伸，扩展城市治理下公共服务，实现从“社区内维护”到“城市级运营”的全维度业务机会拓展。

一、社区改造业务机会

物业可以在电梯更新与加装、外墙修缮翻新等领域切入，既解决民生痛点，又能依托政策支持与市场需求，打开万亿级增长空间。

如电梯更新加装。2025年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出“支持有条件楼栋加装电梯”。此前，国家发展改革委社会发展司司长刘明在新闻发布会上谈到，老旧小区加装电梯“能装尽装”，并指出：“全国光加装电梯的市场大概有2.6万亿元。”

此外，住宅老旧电梯更新被纳入了超长期特别国债资金的支持范围后，使用15年以上的电梯换新，每台最多可以补贴15万元。部分地方加装类补贴达20–28万元/台（上海封顶28万元），大幅降低居民出资压力。资金来源上，亦允许住房公积金、专项维修资金、共享电梯等多元方式出资，为物业介入提供了政策支撑。

从行业布局看，公开资料显示，TOP30物企中已有近六成企业布局专业工程公司。其中电梯更新与加装、承接查验是专业工程公司业务布局的重要方向。50%的企业布局了电梯更新与加装，47%的企业布局了承接查验业务。

从企业电梯业务的布局情况来看，战略合作已成为主流方式。在已布局电梯业务的企业中，有50%选择通过战略合作推进业务发展，25%采用合资合作模式，38%通过股权合作的方式深入参与。随着电梯老龄化趋势加剧和城市更新持续推进，企业在电梯运维中的专业价值日益凸显。例如，通力电梯推出的“数字化维保云管家”系统，通过预防性维护有效减少“软故障”，不仅显著降低了电梯故障率，也大幅提升了客户的服务体验。

二、空间运营业务机会

中央城市工作会议明确提出的“存量提质增效”的发展主基调，为物业行业参与社区空间运营提供了指引。

首先是公益性社区空间运营。在存量社区空间的活化利用中，物业服务企业可通过对配套用房、闲置绿地等存量资源的公益性改造，构建“空间价值激活+公共服务增效”的双维体系，成为基层治理的重要参与载体。

功能性民生空间改造如“停车位扩容”、“智慧停车场”、“共享充电设施”等，精准匹配居民出行同时提升空间效率。

其次是经营性社区商业运营。在经营性社区商业运营中，通过对接周边商户、组织市集节庆活动，以及在改造空间内引入合作服务等方式，既能凝聚人气、激活空间活力，又能借助商户入驻分成、活动收益分成、服务合作分成等模式，从流量聚合中获取持续稳定的增值收益。

社区商业的本质在于“与社区生态的深度连接”，运营成功与否直接取决于是否与周边社区或与周边居民保持良性有效的双向互动。

在社区商业运营场景中，凭借与业主之间天然的“亲近感”与信任基础，物业能够深度联动社区居民，形成独特的运营优势。这种从单纯的空间维护向增值服务运营的转型，正是物业服务企业在“存量提质增效” 发展导向下，探索业务边界、释放服务价值的有效实践路径。