人工成本是物企成本管理重难点，六大策略破解物企人工成本困局

人工成本已成为物企管理运营成本的“心头病”，如何高效管理人工成本已成为物企精细化运营的必经之路。

一、扁平化管理

目前，大部分物业服务企业进行组织架构扁平化改革，坚持“能三不四”原则，实施“总部-区域/城市公司-项目”三级管控架构，从而减少管理层级，在缩短决策链条的同时，降低人工成本。

二、业务外包降本提质

物业企业通过把清洁、绿化、保安等业务外包给专业的服务公司，在降低企业自身的人员配置和管理成本的同时，借助专业服务公司的优势，提高服务质量和效率。从披露外包成本的上市物企来看，外包在一定程度上可以有效降低运营成本，提高成本效益，尤其是员工成本，2021-2023年，越秀服务、经发物业持续外包基础服务业务，外包成本占比逐年增加，随之员工成本占比有明显降低，而绿城服务近三年外包成本占比维持在37%左右，其员工成本也保持40%左右。但需要注意的是，外包业务时也会产生成本，物业服务企业需要把握好外包的程度，以免进一步增加运营成本。

三、调整员工结构

根据业务实际情况，合理优化员工结构，也是大部分物业企业降低人工成本采用的重要手段。大幅减少员工数量，在短期内可以快速降低人工成本，从60家可对比的上市物企来看，2023年，有45家物业服务企业员工人数与员工成本变动保持一致性，但值得注意的是，仅通过裁员的方式快速降低人工成本，有可能影响到服务品质，使得业主与客户的满意度出现下降，同时也会产生一定的赔偿成本，从而影响企业盈利水平。

图：2023年上市企业员工人数与员工成本变动情况

数据来源：上市物业企业年报，中指研究院整理

四、多元化用工模式，降低成本与风险

物业服务企业可根据实际需求，采用灵活多样的用工模式，如兼职、临时工、劳务派遣等，降低用工成本和用工风险。一方面，物业企业需制定灵活的用工制度，明确不同用工模式的适用范围和管理办法，可在节假日期间招聘兼职人员，缓解人手不足的压力，同时也降低用工成本。

五、科技加持，减少人力投入

随着现代科技的不断升级，越来越多的物业企业推进数字化转型，不断打破传统行业困境。如安装智能门禁系统，取代传统钥匙和门禁卡，减少钥匙管理和门禁卡发放的人力成本与材料成本；引入巡检机器人、航拍无人机等，在小区内定期巡逻，进行安全检查、环境监测、外墙检查等任务，减少人力需求的同时，提高巡检的效率；采用洗地机等设备，提高清洁服务等常规服务的效率；针对停车场运营项目，实现停车、收费、放行全流程智能化，有效解决人工收费的问题，降低人工成本。

六、重视企业文化建设，提升员工归属感

物业服务企业可通过深化企业文化建设，打造积极向上、团结和谐的工作氛围，进一步增强员工的归属感和凝聚力，从而降低人员流失率，减少员工招聘和培训成本。