物业管理项目拓展：“拓优”与“逐劣”延续，“保盘”与“拓盘”并举

在项目拓展方面，物业公司不断调整拓展策略，聚焦高能效的优质资产与核心项目，注重项目的现金流保障能力和盈利能力，提高市场拓展质量。滨江服务始终坚持以品牌及高品质服务拓展市场，在新的市场环境下严控项目准入门槛，动态优化资源配置，通过跨部门协同与全员努力，构建有机市场拓展生态，持续提升项目含金量。

表：部分物业上市公司市场拓展策略

资料来源：企业年报及公告，中指研究院整理

未来，物业企业对优质项目的拓展主要聚焦以下三大方向。第一，核心城市的高价值项目或标杆项目：这类项目往往能为企业带来品牌效应，成为市场拓展的“金钥匙”，并具备收费高、收缴率高、现金流稳定、增值服务需求强烈等特征。

图：物业公司拓展优质项目的三大方向

资料来源：中指研究院

第二，面向高净值人群的高端项目：此类项目可以为企业带来超高溢价的服务费，定制化、高毛利的非标服务以及高端的跨界合作资源等。

第三，具备专业竞争优势的细分赛道项目：专业赛道需要掌握专属的服务技能，比如产业园区需要理解企业生产运营流程、交通枢纽需要掌握大客流应急响应以及设施设备高标准运营管理的方法，拓展专业赛道项目有助于企业在垂直领域不断形成专业沉淀，构筑竞争壁垒，并为企业带来较高的利润空间。

同时，物业企业权衡规模与效益，主动退出低质、低效的项目，持续优化在管组合，未来“拓优”与“逐劣”或将持续。退出劣质项目本质上是经营效率的必然选择，可释放资源投入高回报领域。物业公司主动割舍项目主要是那些在财务状况、设施设备维护、业主管理难度、资源配置、项目改造升级等多方面没有优化空间的低质效项目。

由于市场竞争加剧以及物业企业或主动或被动退出低质效项目，行业的项目留存率显著下降。2024年，百强企业项目留存率为96.81%，较上一年下降1.36个百分点，相较以往年份降幅较大。物业企业需要保持清醒认知，退出项目是质量管控的底线手段而非目标。“质量优先”并不否定规模价值。在竞争加剧的市场环境下，“守盘”与“拓盘”同等重要，这就要求企业建立科学的项目质量评估管理体系，对项目的收缴率、现金流、设施设备、业务潜力、资源配置等多维度进行综合决策，定期分析项目的运营管理情况和综合质量水平，及时发现问题和风险并采取相应措施。

图：物业公司项目质量评估管理体系

资料来源：中指研究院