上市物企营业收入同比增长4.63%，基础服务占比提升至七成以上

截至2025年9月25日，67家上市物业企业（港股61家，A股6家）中，已有64家物业企业披露了2025H1的中期业绩。上市物业企业的营业收入延续了稳步增长的势头。2025H1上市物业企业的平均营业收入23.28亿元，同比2增长4.63%，增速较2024H1提升了0.12个百分点，但仍处于低于5%的较低水平。

图：上市物业企业营业收入均值与同比增速

数据来源：中指数据

从收入结构来看，基础服务占比提升至七成以上。共有53家上市物企在2024H1与2025H1连续披露了物业基础服务的收入。2025年上半年，相关企业基础服务的平均收入为17.18亿元，在相应的总收入中占比高达74.12%，占比较2024年同期的69.57%进一步提升，基础服务压舱石作用进一步凸显。与此同时，多种经营收入均值则下降至6.00亿元，相较2024H1有所下滑，多种经营业务拓展面临挑战。

图：2024H1-2025H1物业企业基础服务与多种经营收入均值变化

数据来源：中指数据

营业收入TOP10的上市物业企业构成稳定，增速高于全部上市物企平均水平。2025H1营业收入TOP10的上市物业企业营收均值为100.46亿元，是全部上市物业企业平均营业收入的4.32倍。从企业构成来看，2025H1营业收入TOP10的上市物业企业与2024H1完全一致，仅部分企业的排名有所变化。2025H1营业收入TOP10的上市物业企业的平均营业收入相较2024H1同比增长5.24%，高于全部物业企业的平均增速，但其中部分企业的增速出现了下滑。从各物业企业的表现来看，营业收入最高的物业企业是碧桂园服务，为231.85亿元。其次为万物云，2025年上半年实现营收181.37亿元。此外，绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业、中海物业、恒大物业、雅生活服务等头部企业的营业收入均超过50亿元。

物业企业社区增值服务收入涨跌不一，发展策略出现分化。2025年上半年，共有34家上市物业企业披露了社区增值服务的收入，收入均值为2.98亿元，占这些企业总收入均值的11.15%。其中，社区增值服务收入TOP10上市物业企业收入均值为7.64亿元，较这10家企业2024H1的社区增值服务收入均值同比下降4.25%，各家企业社区增值服务收入涨跌不一，上市物企对于社区增值服务的发展策略出现分化。部分企业通过精准的战略定位和创新的运营模式，在社区增值服务上实现了逆势增长。

例如，滨江服务2025年上半年“5S生活服务”实现营业收入6.53亿元，同比增长32.0%，在营业收入中的占比提升至32.2%，是唯一一家社区增值服务占比超过30%的上市物业企业。

其成功关键在于构建了覆盖优家（经纪）、优居（家装）、优享（生活）的资产服务生态，特别是软装业务收入同比激增502.8%。另一部分企业主动对社区增值服务开展结构性调整，通过收缩聚焦的模式，更加重视业务的质量而非规模。如中海物业2025年上半年住户增值服务收入下降11.6%，但其毛利率逆势提升了5个百分点至35.2%。这一“降收增利”的组合说明下滑可能并非经营不善，而是主动进行业务结构调整的结果，例如减少了部分低毛利或与地产强关联的业务，将资源向康养、亲子等高潜力领域倾斜，为未来增长蓄力。

非业主增值服务收入持续下滑。2025年上半年共有35家企业披露了非业主增值服务的收入，收入均值为1.25亿元。其中，保利物业非业主增值服务收入最高，达到8.63亿元；中海物业次之，为8.58亿元。占比方面，越秀服务非业主增值服务占比最高，达到16.18%。然而，这三家企业的非业主增值服务相较2024年同期都出现了较为明显的下滑，保利物业下降16.1%，中海物业下降5.9%，越秀服务下降10.6%。非业主增值服务与房地产市场关联度较高，伴随着房地产市场业务的持续调整，以及物企对关联方业务依赖程度的下降，非业主增值服务业务板块的收缩或仍将持续。