物业费承压与满意度下滑，“质价相符”成为行业共识

“十四五”中后期，物业管理行业的竞争重心从规模扩张转向存量运营，此过程不仅加剧了市场竞争，更伴随着客户服务预期的显著提升，导致物业服务客户满意度得分普遍承压下行。2021-2025年，全国物业服务客户满意度得分整体呈现波动下行态势，2025年全国物业服务满意度降至72.9分。

数据来源：中指研究院

与客户满意度得分下降相伴的是物业服务价格承压和收缴率走低。中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，南昌、武汉、重庆等多个城市物业费均价同比出现下降，其中南昌、武汉的降幅最明显。与此同时，企业物业费收缴难度加大，“十四五”期间，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024年数据为88.17%，大幅下降4.54个百分点。

面对客户满意度承压、物业费价格下行以及收缴率持续走低的三重压力，行业聚焦“质价相符”的机制建设。2025年6月，万科物业开源弹性定价标准，正式发布《万科物业弹性定价白皮书》及508项服务清单。万科物业推出的弹性定价模式，是当下物业企业探索服务公开透明、实现质价相符的重要实践。在物业管理行业竞争加剧的环境下，“优价”与“提质”的并行推进已不再是选择题，而是生存法则，高性价比正成为物业企业核心的竞争能力。

2021年初，适逢“十四五”开局，上市物业企业对未来发展充满信心，设定了“十四五”期间较高的增速并制定积极的战略目标。如碧桂园服务将2025年营业收入的目标设定为1000亿元；绿城服务将2025年营业收入的目标设定为500亿元；恒大物业在管面积未来三年增速设定为50%以上；雅生活服务预计2021-2023年市值突破千亿元。2021年初，正值物业企业上市热潮，在资本赋能和地产关联方的资源加持下，上市企业发展速度较快，对未来的预期过于乐观。

表：2021年初部分头部物业企业“十四五”期间发展目标及完成情况

资料来源：公开资料，中指研究院整理

在“十四五”的收官之年，我们发现绝大多数企业都没有完成预期目标，且与目标值相去甚远。2024年，碧桂园服务营业收入达到440亿元，2025上半年，营业收入为232亿元，预计2025年营收不超过500亿元，目标完成率约50%。2025上半年，绿城服务营业收入92.89亿元，预计2025年营收约200亿元，目标完成率约40%。