各业态物业成本构成拆解，年近300亿电梯节能市场成物业降本“新战场”

2025年，物业行业微利压力持续凸显。受各方因素影响，物业企业的成本控制面临全方位挑战，如何从成本结构中找到可突破的关键，打开降本空间，成为物企必须直面的课题。

图表：住宅与商写的物业成本结构

注：不同企业成本价结构有所差别，数据来源克而瑞

拆解不同业态的物业成本构成可发现，不同业态的结构虽有差异，但核心支出方向高度聚焦在人力成本、能源消耗和设施设备维保，其中人力成本占比最高。在住宅业态中，人力成本占到总成本的60%–70%，构成绝对性的压顶支出；而在商写业态中的占比虽然不像住宅业态的断层领先，但仍稳定在30%左右。

但是，人力的刚性需求决定其降本空间有限。政策层面上，员工五险一金强制配置、最低工资标准逐年上调、劳动权益保障体系持续完善，从制度上锁定人力成本“易增难减”的现象。运营层面上，物业服务的核心是“人对人”的现场响应，且安保巡逻、保洁清扫、工程维修等关键环节均需专业人员落地，盲目精简人力会导致服务响应滞后、品质下滑，进而引发业主投诉、续约率下降等隐性成本攀升。

不过从中长期看，在大数据与人工智能的加持下，未来人力具有非常大的降本空间，目前已通过试点应用与模式创新展现出可观的潜力。

然而着眼于当下，能源成本作为各业态占比第二的核心成本，具有非常巨大的降本空间与更成熟的降本路径，自然成为降本攻坚的主战场。

那么聚焦到节能率最高的设备节能路径上，经调研发现能耗主要发生在电梯、空调、照明等设备中，其中电梯呈现“刚需属性强、能耗占比高、节能潜力大”的显著特征。作为社区与写字楼的“垂直交通命脉”，电梯需24小时持续运行，且因使用频率高、功率集中，成为单设备能耗最突出的环节，已然也成为节能潜力最大、投资回报明确的设备之一。

通过我们粗略地估算，我国电梯每年的节能空间总计380亿度电，合计约274亿元。

首先，基于国家市场监督管理总局的数据，截至2025年9月，我国电梯保有量约1200万台，其中住宅电梯约占60%，商业电梯约占30%，其余10%为安装在机场、医院等场所的特种电梯。

其次，不同业态的电梯能耗有所不同。以我们收集的案例看，住宅单台电梯日耗电暂取15度，商业单台电梯日耗电暂取50度，那么全国住宅电梯年均耗电共394亿度电，全国商业电梯年均耗电共876亿度电，合计1270亿度电。（特种电梯按商业电梯计入）

在节能效率上，不同的方案与模式搭配有着不同的节能效果，参照目前主流的节能系统，节能率一般在25%~40%之间，我们暂取30%，那么住宅电梯与商业电梯分别能节约118亿度电和262亿度电。电力价格上，民用电暂取0.55元/度，商用电暂取0.8元/度，则全国每年电梯节能共计274.5亿元。

综上所述，仅电梯节能一项，便蕴藏着年省380亿度电、274亿元成本的巨大潜力，其明确的投资回报与庞大的市场空间，使之成为物业当下降本增效最具现实意义的切入点。