2025山东省物业服务力TOP50榜单发布

2025年1月5日，克而瑞物管发布「2025年山东省物业服务力研究报告」。同期揭晓了“2025山东省物业服务力TOP50企业”榜单，为山东省物业服务力的发展与提升树立了全新的行业标杆。

自2024年“926”政策出台以来，房地产市场经历了一轮为期约一年的修复尝试，但整体走势再度回归起点，仍处于“止跌回稳”的进程中。2024年四季度，在政策集中发力下，市场曾出现明显回升；进入2025年一季度，3月一度呈现“小阳春”行情。然而，随后市场再度承压，二季度起成交快速回落，三季度更创下阶段性新低。截至目前，市场仍在筑底阶段，止跌过程尚未结束。

物业企业也在主动收缩战线，采取城市聚焦战略，并主动进行项目调仓。据克而瑞物管监测35家上市物企累计终止合约面积8.2亿㎡，2025年上半年终止合约面积1.7亿㎡，约为2024年全年的一半；其中退盘超千万㎡的企业占比40%，甚至有2家企业退盘面积超过1亿㎡。

数据来源：企业年报、中报，克而瑞物管整理

物企经营层面上，止跌回稳明显，面积营收增速降至低位，净利润止跌回升，净利率保持平稳。应收账款同比增长3.2%，账期提升至约5个月。

物企经营呈现企稳态势： 基础物管（2025H1在管面积增速降至3.8%，营收增速降至4.1%）增速放缓至低位，但净利润止跌回升，净利率保持稳定。值得注意的是，应收账款同比增长3.2%，平均回收账期拉长至约5个月（2025H1应收账款周转天数约146天），反映出回款压力增大和潜在现金流风险，这可能是开发商/业主支付能力承压或企业业务结构变化所致，对当前企稳态势的可持续性构成潜在挑战。

政策层面，全国31省88城开展物业整治，16省通报案例近400起，3成城市进行重罚。全国物业行业整治已经持续2年，经历了“动员部署－集中整治－总结提升”3个阶段， 通报典型案例的城市占比达52%。各地通报案例数量以湖北、安徽最多。

山东省物业管理市场正经历“增量骤减、存量夯实” 的转折期。短期看，2024—2025年竣工暴跌将严重制约新项目管理规模增长；但长期看，近20年积累的庞大竣工面积（建筑业竣工总量达41.1亿㎡），为存量物业服务提供了坚实需求基础，行业重心需加速向存量运营与效率提升转移。

在市场潜力上，山东省土地成交面积整体下行但趋稳，城市分化加剧，山东省未来18个月潜在供应约1.7亿平方米。整体趋势上，土地成交面积持续下降，预示未来新增物业管理需求持续减少。但降幅收窄（从-34%到-8%）显示市场下行压力缓解，或逐步企稳。

各城市差异显著，对比近两期土地成交数据，临沂、泰安、潍坊等部分城市逆势增长，或将成为物业管理市场的新增长点，企业可优先布局。但青岛、烟台、东营等大部分城市处于下滑，新增需求减弱，可能加剧市场竞争，企业需优化存量管理。 

行业管理规模上，行业规模持续扩张，服务覆盖深度渗透。预计到2025年，管理总面积将接近40亿平方米，其中住宅物业的占比持续提升至86%以上。

存量住宅市场竞争加剧。从项目数量来看，预计到2025年住宅项目数量占比将升至88%左右，面积占比将达到约87%，成为物业企业竞争的主战场。相比之下，非住宅物业增长相对乏力，部分细分领域可能面临收缩压力。

从企业经营来看，市场集中度提升，专业物业企业主导地位强化。2025年企业数量将增加1400余家，达到1.3万家。

经营效益稳步改善，盈利能力持续优化。山东省行业整体呈现收入与利润双增长的态势，利润率趋于稳定，约为6%。预计到2025年，行业收入将突破440亿元，利润有望达到25亿元左右。规模化效应和运营效率的提升是推动盈利能力持续改善的关键因素。

山东物企单体实力偏弱，且规模差距持续存在。全国分化加剧，物业行业“强者恒强”，上市物企增速稳、规模大，500强增速放缓但无负增长，行业集中度持续提升。

预估2025年山东省50强物企营收达6.1亿元，单企业营收均值始终低于全国水平，仅为全国龙头的1/8，且波动剧烈（如2023年暴跌21%），反映区域企业抗风险能力和规模效应不足。

从营收结构来看，上市物企收入结构越多元化，增值服务和其他服务占比越高（合计近30%），也有更强的资源整合能力和创新投入。