2025年中国物业退场潮深度盘点：撤场项目173个

据克而瑞物管根据全网披露的项目数据监测，2025年物业撤场项目173个。其中下半年物业撤场案例数量有所增加，Q3与Q4确定的撤场项目合计达130个，占全年统计总量的七成以上。

在撤场企业统计中，头部企业身影显现。万科物业、保利物业、中海物业等TOP级物企的撤场案例数量位居前10，头部物企开始更加关注项目经营质量。

统计显示，64.7%的撤场案例属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”，这一比例高于因服务问题导致的“被动解聘”，反映出经营性考量在撤场决策中的权重提升。

苏州、重庆、武汉、成都四城合计占统计案例中超30%，新一线城市成为物业撤场案例较为集中的区域。

基于对全国20余个重点城市、近两百个全网披露项目案例的追踪，2025年的撤场态势在规模、主体及性质上呈现三大新特征：

1.撤场规模与主体：下半年数量增多，头部企业案例显现

在2024年及以前，物业市场的项目更替多属于正常的市场轮动，退场原因主要集中在部分中小企业因服务能力不足而导致的被动解聘。然而，进入2025年，市场出现了一些新的变化：

第一，撤场案例在下半年相对集中。

数据显示，2024年上半年，市场上的撤场案例数量相对平稳。但进入2025年后，撤场项目数量开始增多，据全网披露项目数据统计，2025年物业撤场项目173个。特别是2025年第三季度和第四季度，确定撤场的项目数量分别达到62个和68个（含部分将于2026年初执行但已在2025年决定的项目）。这一时间节点的数量变化，反映出行业在面对部分经营压力较大的项目时，调整速度正在加快。

第二，头部品牌物业出现在撤场名单中。

在我们的统计中，多家头部物企均有撤场案例发生。如万科物业、保利物业、中海物业等多家头部物企均有撤场项目。这一变化表明，头部物企的经营策略更加务实——“主动撤场”不再单纯被视为经营上的挫折，更多是上市物企为了优化项目组合、提升整体经营质量而做出的策略性调整。

2.撤场原因分析：主动撤出比例较高，经营收支成为关键

相较于2024年多因服务问题导致的被动退场，2025年的撤场原因中，经营层面的考量因素显著增加。

数据统计显示，在2025年的撤场案例中，由物业公司主动发起函件、要求终止服务的比例约为64.7%，而因解聘导致的“强制退出”比例为10.7%。

这种“主动撤出”占比较高的背后，主要受项目经营收支平衡压力的影响：

收入端：老旧及遗留问题小区收缴率低，现金流承压。

成本端：人工与维保刚性成本上涨，击穿原有物业费红线。

供需错配：业委会换届时的降费预期与物企品质底线难以调和。

3.地域分布特征：新一线城市撤场案例相对集中

从城市维度来看，2025年的撤场案例在区域分布上呈现出一定的集中性，主要分布于苏州、重庆、武汉、成都等城市。

这些城市撤场案例较多，主要与当地的房地产市场周期有关：

交付高峰后的磨合期：这些城市在过去几年新房交付量较大。随着质保期结束，房屋质量等遗留问题开始显现，增加了物业管理的难度。

存量市场的博弈：在苏州、杭州等城市，业主参与小区管理的意识较强；而在重庆、成都等二手房交易活跃的城市，业主对物业费支出的关注度较高，更容易引发关于服务标准与价格的讨论，进而导致合作关系的调整。