上海物业+养老又一次领跑！约90%的老人要居家养老

上海9073养老格局里，约90%的老人要居家养老。而离这些居家老人最近、响应最快的，不是医院，不是养老院，是每天守在楼下的物业。

这个判断，上海用了两年把它变成了政策。2025年4月，《上海市推进物业+养老服务试点方案》落地，徐汇、黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦、闵行、嘉定、松江9个区先行。2026年7月16日，沪民养老发〔2026〕9号文件印发《关于进一步推进物业+养老服务的实施方案》，从试点转入全市推进。

对物业公司来说，现在的问题已经不是要不要做，而是怎么做才不踩坑。而答案是，9个区已经跑出来了。

核心政策：六大条，两条线

政策给物业的定位，一句话总结来说就是：物业做入口和基础层，专业机构做专业层，政府做托底和监管。 物业不是要变成养老院，是要守住入口这个位置。

最值得抄的一个样本：蒋家桥小区

虹口区蒋家桥小区，2022年就先行探索，是9个区里最成熟、最透明的样本。它做对了几件事：

第一，把服务做成明码标价清单。31项服务整合成一张表，贴在小区公示栏——代购物5元/次、代扔垃圾15元/月、社区配药20元/次、三甲医院陪诊150元/次、电动爬楼机30元/次。老人一看就懂，不用猜价格。

第二，超出能力的服务，链接周边商户。比如剪指甲这类物业做不了的，就链接周边商户，议价让利。物业不硬扛，做的是转介枢纽。

第三，三支队伍打配合。 物业人员 + 社区服务联盟 + 志愿者，不是物业单打独斗。

第四，也是最重要的一条——先公益，后有偿。从免费服务起步，逐步转为有偿。到2025年11月，累计服务9000多人次，其中7000多人次是自费，还有老人购买3000元/月的爱心养老套餐。

养老是信任生意，一上来就收费，老人不买单；先免费把信任做起来，收费才立得住。

其他试点区：各有各的打法

杨浦区的政策含金量值得单独解读，主要体现在以下几点：

政府购买社区养老服务时，同等条件下优先委托参与试点的物业企业；

福彩公益金、街道社区基金会可资助物业扶老项目；

参与物业可享人才补贴、水电优惠。这三条，是真金白银的倾斜。

此次政策也划定了三条红线，切忌触碰：

红线一：收费必须透明。

明码标价、显著位置公示。养老对象是老人，一次收费纠纷，整个小区口碑崩盘。蒋家桥的清单公示，就是标准动作。

红线二：责任必须钉死。

师傅上门修坏了、送餐送错了找谁？写进合同补充协议。责任边界不清，出了事就是物业背锅。

红线三：合规是入场券。

增值服务不得强制消费、不得捆绑物业费；利用小区公共资源经营，须履行业主大会程序。民政、房管双部门监管已经开始，这一步不能省。