半年退出500万㎡！头部物企正加速放弃亏损住宅项目

近期越秀服务发布2026年半年报，一份亮眼的退场数据，揭开了物业服务行业一场轰轰烈烈的结构性变革。半年时间主动退出合约面积约500万平方米，规模同比实现翻倍。管理层在业绩会上直白表态，八成主动撤场项目，核心原因就是项目运营亏损与物业费回款风险。一句亏钱的小区，我们不干了，道出当下头部物业公司经营选择，也为广大小区、业委会敲响了警钟。

从财报核心数据来看，越秀服务并非经营暴雷。上半年实现总收入19.15亿元，同比下降2.4%，归母净利润2.24亿元，同比下滑6.6%，整体毛利率21.5%还小幅上涨0.2个百分点。收入小幅回落，利润可控，企业主动选择大规模退出项目，属于一次深思熟虑下的业务换血，而非被动溃败。

拆解业务板块不难看清企业发展重心转移的方向。基础物业管理板块成为唯一增长主力，收入8.40亿元，同比上涨17.3%，收入占比提升至44%。而社区增值服务收入同比暴跌27.2%，商业物管运营收入也出现8.5%下滑。增长乏力的背后，住宅项目长期低收益、回款难的痛点不断凸显，已经慢慢成为拖累企业发展的包袱。

一边大刀阔斧清退亏损项目，一边全力开辟新赛道。上半年越秀服务新增合约面积1042万㎡，新增项目当中68%属于产业园、商办、公建等非住宅业态。大规模腾挪之后，企业在管面积不降反升，净增长8.6%，达到7982万平方米。转型方向十分清晰：逐步降低低毛利住宅项目占比，把资源向非住赛道倾斜。

这一决策并不是企业的一时之举，更是整个物业行业发展趋势的缩影。根据行业调研数据，全国百强物业公司项目平均收缴率已经连续四年下滑至71%，业主服务满意度逐年走低。住宅物业已经陷入难以破解的恶性循环：物业费调价门槛高、落地难，人工、能耗成本年年上涨，收缴率下滑倒逼服务降标，业主满意度下降又进一步拖低缴费率，最终项目持续亏损，物业只能选择撤场止损。

对比住宅业态，非住宅物业优势十分突出。政企客户付费稳定，项目收缴率普遍维持90%以上，合同周期长、替换风险低，毛利率水平更高。正因如此，越来越多头部物企纷纷成立非住事业部，将商办、轨道交通、文旅项目、产业园区作为未来核心拓展方向。

手握近50亿现金的越秀服务，已经将资源投放重心全面转向非住赛道，住宅项目的拓展脚步明显放缓。头部物业主动放弃亏损小区，将会给业主和小区治理带来深远影响。留下来的优质小区能够获得更多资源倾斜，物业服务品质有望提升；而物业费定价偏低、收缴率长期不足80%、质价矛盾突出的老旧小区，则随时面临物业到期撤场的风险。未来住宅物业服务或将出现两极分化，优质小区物业资源充足，普通老旧小区或将出现选聘物业难的困境。

面对行业洗牌，小区业委会与业主应当提前做好应对预案。定期核查小区物业费收缴率，提前关注物业服务合同到期节点，预留充足时间遴选备选物业。结合当下成本现状，理性评估物业费定价是否合理，积极盘活小区公共收益，减少业主与物业之间的信任矛盾。

物业行业已经告别过去盲目扩张规模的时代，盈利安全成为物企拓展项目的第一准则。物业服务本质属于商业经营行为，并非无条件兜底的公共服务。对于小区而言，唯有理顺收费、成本与服务的关系，提升项目经营健康度，才能在行业大洗牌的浪潮下留住优质物业服务。