北京老旧小区物业全覆盖攻坚提速：878个小区迎来市场化“新管家”

三年行动进入攻坚阶段，北京老旧小区物业服务全覆盖工作正在跑出加速度。2026年全市计划推动878个老旧小区落地物业服务，越来越多长期处于“失管”状态的老小区，正式迎来市场化物业，困扰居民多年“有事找不到人”的难题迎来破解。

磨房南里第二小区便是本次落地改造的典型样本。这座建成于1996年的直管公房小区，792户居民过去二十余年一直没有正规物业。小区绿化保洁依靠街道兜底，停车业务外包代管，家中设施损坏维修只能居民自行解决。从未缴纳过物业费的业主，一边期盼小区有人管理，一边又担心付费之后服务得不到保障。

为打消居民顾虑，街道、社区、物管会及房管局四方联动，借着老旧小区改造收尾契机，启动物业引进流程。经过业主大会民主投票选出嘉亮物业。物业进场之初便推出半个月免费服务，快速开展楼道开荒、飞线治理、停车秩序整治等落地工作。同时落地“1510”诉求闭环处置模式：1分钟响应、5分钟到场、10分钟反馈，用实实在在的服务收获业主信任。

同样位于潘家园街道的烟草小区，则代表了另一类老小区转型痛点。1999年建成的福利公房小区，原先由所属单位自管，在岗物业人员仅有2名，服务能力有限。2026年5月原物业亏损撤出，小区瞬间面临失管危机，一时间业主对换新物业充满焦虑：既担忧新企业不靠谱，又害怕物业费大幅上涨。

面对居民的抵触情绪，社区没有仓促推进物业选聘，而是将告别会临时调整成居民议事讨论会。社区牵头搭建多方沟通平台，邀请产权单位、老职工面对面沟通，聘请律师全程跟进，每一步选聘流程做到公开合规。业主慢慢放下戒备，自发实地考察候选物业，最终开启公开选聘投票。社区还推出延时投票、上门取票等便民举措，充分保障老年业主投票权利。本次投票参与率顺利跨过法定“双三分之二”门槛，新物业当选，并且实现物业费不涨价，平稳完成新旧服务交接。

两个小区的落地案例，揭开了北京老旧小区物业全覆盖攻坚背后复杂的现实难题。全市存量老旧小区产权结构复杂，大量居民已经几十年习惯了无市场化物业的生活，付费意识薄弱，物业进场绝非简单签一份合同即可落地。

自2025年启动老旧小区物业服务全覆盖三年行动以来，北京目标完成1800余个小区的物业服务落地。2025年已经顺利完成380个小区改造任务，2026年攻坚目标锁定878个项目。从这一批落地项目的成功经验来看，老旧小区引入物业，前期群众沟通远比后期进场服务更加关键。

先服务后收费、保持原有物业费标准、建立快速响应的诉求处置体系，这些落地策略正在成为老旧小区破局的有效路径。对于物业行业而言，北京大批量失管老小区释放出巨大的增量蓝海，但这片市场不是低门槛的红利蛋糕。物业企业想要扎根老旧小区，不能照搬商品房小区运营思路，唯有坚持民意为先、服务前置、透明收费，才能真正打开老旧小区的市场。