【分析】物业如何才能建立长效的成本管控机制？

 

      “小区物业在各个出入口贴出通知：考虑到物业运营成本不断提高，物业亏损严重，为了更好的服务小区，小区管理费拟从2.0元/平方米上调到2.7元/平方米……”就这么一个小新闻，其实暴露了物业管理企业现在最突出的问题！

 

      伴随着移动互联网技术的兴起，一直以来以劳动密集而著称的物业管理行业正在悄然转型。一方面,做物业的都在说，人力、物力成本年年上升，物业费却很难调整，基本是在赔钱；可是另一方面，很多物业公司都不愿意撤出，还有的在排队上市，说明这是一个巨大的市场，行业规模增长前景广阔。

 

      截止至2016年，全国物业管理规模达185.1亿平方米，较2008年增长47.5%，企业数量从5.8万家增长到10.5万家以上，从业人员队伍由250.1万人增长到711.2万人以上。累计增长1.8倍，行业的社会地位显著提高，已成为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳定、促进城市可持续发展的重要行业。

      然而，现在物管行业的集中度低、服务质量参差不齐、管理成本日渐走高、企业盈利能力下降。随着人们生活水平的提高、住房条件的改善，人们越来越希望物业管理企业能提供高效、优质、令人满意的服务。

 

      这时一个严峻的问题就摆在了所有物业管理企业的面前，那就是物业管理成本逐年上涨，企业为降低成本压缩各项开支，但总成本仍没有改善，经营的压力已经严重的威胁到了有些小物业企业的生存，同时员工缺乏成本控制的意识；管理层缺少成本管控的方法；公司降低成本的举措收效甚微……如何在保证物业管理服务质量的前提下，最大限度的降低物业管理成本、追求利润最大化，提高物业管理企业的竞争力，成为每个物业管理者需要迫切解决的问题。

 

现有问题及需求

 

      物业管理企业管理的是一个个独立的物业单位，这些管理的单位往往分布较分散、距离较远。并且物业管理企业的管理的内容又复杂多样，进行24小时服务。由于物业管理这些特点，所以导致物业管理成本也具有：成本形成点多、成本发生面广、监控线长的特点。

      通常情况下，物业管理企业的成本主要分为三个部分：人力资源成本、能耗成本、物料成本。因此我们只要针对物业成本管理存在的这些痛点，面对以上三项成本类别进行有针对性的管理优化，即可控制成本，找到针对性的解决方案。

1. 人力资源管理

● 人力资源管理在“点多+面广”的问题上最为突出，人力资源管理在“点多+面广”的问题上最为突出，物业管理企业是人力密集型产业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点，再加上人力资源管理活动中覆盖了人力资源规划、招聘与配置、培训与开发、绩效管理、薪酬福利管理、劳动关系管理等内容，所以物业管理企业对员工的管理一直是重中之重的工作任务，面对如此繁重的工作任务，人力资源管理人员往往会出现一些工作漏洞：

● 人员离职太频繁，仅依靠EXCEL表记录人员信息，在职员工档案更新不及时，导致数据不准确。

● 因人员职位不同排班不同而出现上班时间不统一的情况，实际考勤情况难记录。考勤监控不到位，漏打卡，代打卡，不打卡很难及时发现，月底统计考勤数据费时费力。

● 排班复杂出错率高，员工调休假无法自动参与工资计算。

● 员工岗位绩效没有结合数据考核，对于工作效果无法评估。

● 没有完善的员工培训体系，培训管理水平较低，留人难；人员招聘体系不完善，招聘难度大。

 

★ 因此物业的人力资源人员需要详细记录工作人员的全方位信息，建立完整的员工档案，通过信息化手段完成员工工作安排、考勤记录、薪酬管理等工作，将多点集合在一起统一管理，简化考勤管理，减少物业人员工作量，从而降低人工成本，实现集中式扁平化的人员信息管理。

 

2. 能耗管理

● 能耗管理的突出问题是“点多+面广”。物业管理企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，所管理的物业面积就越大，相应的公共设施越多，服务功能越齐全，导致能耗类别和数据更多、更杂。由于能耗数据无法分类统计，现有数据无法综合分析，所以现有数据无法指导后期工作，管理者无法把控能耗成本的精准去向，也无法通过现有的能耗数据来优化目前能耗管理中存在的问题。

 

★ 因此物业的能耗、分包管理人员需要寻找有效的数据记录、统计、分析工具，通过数据分析和针对性改进实现降本增效。

 

3. 物料管理

● 物料管理的突出问题是“面广+线长”。物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延伸到所管物业的每个时点，所以导致物业管理企业的管理层级多、采购物料品类繁多、流程繁琐、审批周期长。采购计划全凭经验，没有数据支撑；物料去向以难以跟踪；各项目之间物料调拨情况较多，管理混乱；供应商合作情况无法评估等问题。

 

★ 因此物料管理人员需要对采购过程进行精细化管理，建立集中采购的解决方案，对物料采购过程进行监管，实时了解物料使用情况。

 

      极致科技通过十多年的物业知识积累和技术创新，已研究形成一套长效的物业成本管理系统，并得到众多客户的认可。

 

极致产品功能

 

● 针对人力资源管理出现的问题，极致科技人力资源管理子系统能够实现集中式人员信息管理，及时更新人事变动信息。同时录入的员工信息（身份证、指纹）用作网络考勤机的依据，管理员工考勤。通过绩效考核模块可以对员工进行全面绩效考核管理，考核结果可传递到工资结算模块进行自动化工资计算。大大降低了人力成本，杜绝了人力资源管理中的难点。

 

● 针对能耗管理出现的问题，极致科技能耗管理子系统可以进行水、电、气等多业态多种类能耗分项统计，同时可通过对能耗总量和明细用量的同比和环比分析，为指导设备节能运行、招投标费用预测等业务决策提供数据支撑。

 

● 针对物料管理出现的问题，极致科技的物料管理子系统通过采购管理模块实现“统议统购”、“统议分购”、“分议分购”等多种集中式采购管理模式；通过仓库管理模块获取物料的每月采购成本和出库成本的明细及汇总情况，同时还能进行物料盘点和仓库之间调拨；通过工具器管理模块对工器具类物料进行登记、领用、更换、报损等过程管理，并提供实时查询工器具的归属、库存等信息。

 

      人口红利已过，“新常态”经济下，物业管理企业对外比的是服务，对内则比的是成本管理，开源节流是重中之重，因此物业管理企业必须依靠信息化的手段来建立长效的成本管理机制，有效的控制管理成本，加大对服务能力的投入，提高自身价值才能才能获得业主和市场的认可。