物业设备巡检管理流程是怎么安排的？

　　物业相关设备的正常运行与人们的生活质量紧密相连。为了防止给业主出、入带来不便，同时防止造成业主财产损失，按照“定点、定时、定内容、定路线”的原则，对物业设备运行开展日检、半月检的检查保养机制。

 

　　一、房屋本体巡视流程

 

　　1.检查水、电表

 

　　检查水、电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水、电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时 应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示。当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡视登记表》中予以记录并及时报告公共事务部主管。

 

　　2.巡视楼梯间

 

　　1）检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态。

 

　　2）检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷砖是否完整无损。

 

　　3）检查消防栓是否标识完好、配件齐全。灭火器是否有漏气或过期、失效现象。消防通道防火门是否关闭。消防安全疏散指示灯是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盗预警设施及消防报警设施是否完好。

 

　　4）检查卫生状况是否良好。

 

　　3.巡视逃生天台

 

　　1）检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）。

 

　　2）检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好。

 

　　3）检查有无违章占用逃生天台现象。

 

　　4）检查雨水管是否通畅。

 

　　5）检查卫生状况是否良好。

 

　　4.巡视电梯

 

　　1）检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动。

 

　　2）检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好。

 

　　3）检查照明灯及安全监控设施是否完好。

 

　　4）检查卫生状况是否良好。

 

　　5.巡视大堂、门厅、走廊

 

　　1）检查各类安全标识是否完好。

 

　　2）检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好。

 

　　3）检查卫生状况是否良好。

 

　　6.巡视装修住户

 

　　巡视家庭装修施工住户，预防出现违章装修现象。在巡视中发现楼梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。

 

　　7.巡视方法及要求

 

　　1）先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡视。

 

　　2）巡视要求两人成组进行，以防造成不必要的麻烦。

 

　　3）注意刷卡签到或在签到本人签到。

 

　　4）发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。

 

　　5）对装修施工巡视要求每日记《装修施工日记》，详细记录住户的施工状况。

 

　　8.紧急情况的处理

 

　　发现住户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入住户家中，更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。紧急情况需要进入住户家中抢救或避险时，应至少邀请公司员工之外的第三方如业主委员会委员、隔壁邻居等人员作证后，再进入住户家中，但事后应立即报告公司领导并留存记录。两人以上并至少有一人是主管干部时方可从事上述入户抢险。

 

　　9.巡视记录

 

　　巡视完毕，应将物业巡视的相关状况逐项记录在《巡楼日志》中，不允许只填写“正常”两字，要求有两名同事共同签字。

 

　　二、公共配套设施设备巡视的流程

 

　　1.巡视水、电、气、通信设施

 

　　1）检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象。

 

　　2）检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好。

 

　　3）检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。

 

　　2.巡视公共文体设施

 

　　1）检查雕塑小品是否完好，是否有完全隐患。

 

　　2）检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患。

 

　　3）检查绿地、绿篱及乔、灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。

 

　　3.巡视道路、广场、公共集散地

 

　　1）检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象。

 

　　2）检查标识、路牌、警示牌是否完好。

 

　　3）检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全。

 

　　4）检查卫生状况是否完好。

 

　　4.巡视停车库、停车场、自行车棚、摩托车场

 

　　1）检查防盗设施是否完好。

 

　　2）检查停放的车辆是否有损伤现象。

 

　　3）检查各类标识是否完好无损。

 

　　4）检查卫生状况是否良好。

 

　　三、物业管理区域环境巡视

 

　　1）检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。

 

　　2）检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。

 

　　3）检查是否有违章饲养家禽、家禽等现象。

 

　　4）检查卫生状况是否良好。

 

　　5）巡视方法及要求为：

 

　　a)逐项检查，严禁抽查。

 

　　b)编制好巡视路线，提高工作效率。

 

　　c)注意刷卡签到或在签到本上签到。

 

　　d)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。

 

　　四、实现设施设备管理目标的影响因素

 

　　（一）现代化设施设备带来的新问题

 

　　现代化设施设备在物业管理中的大量使用，使得物业公司在服务过程中面临了许多前所未有的新情况，给设施设备管理工作带来了一系列的新问题：

 

　　1.现代化设施设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也会导致一系列严重的后果。如故障损失增多，磨损腐蚀加快。环境污染严重和能源资源消耗过大，等等。

 

　　2.损失设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设施运行与设施设备管理的经济效果。

 

　　3.现代化设施设备技术综合性强，全过程环节多，且相互运行、相互制约。因此，必须进行系统管理，确保服务体系的优化运转。

 

　　4.使用现代化设施设备时岗位分工较细，经常是单工序操作，又由于设施设备结构复杂，人的感官能力难以适应。因此，要求加强人机关系的研究，以保证人与设施设备的协调。

 

　　（二）传统设施设备管理方式的局限性

 

　　面对使用现代化设施设备所带来的一系列新情况、新问题，传统的维修型设施设备管理方式越来越暴露出它的局限性：

 

　　1.传统设施设备的大量工作集中在维修阶段，较少注意设施设备全过程的管理。设施设备维修的目的是为保障服务的单一设施设备修复，本质是静态管理。而在科技迅速发展的情况下，这种管理方式已经不能适应对现代化设施设备进行系统管理的要求。

 

　　2.传统设施设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用的分家，前半生管理与后半生管理的脱节，不利于有效解决使用现代化设施设备所带来的新问题。

 

　　3.传统设施设备管理在技术、经济、组织三者管理方面，侧重技术管理，忽视经济管理，同时对组织管理工作不够重视。

 

　　4.传统设施设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营管理为中心的情况下，不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。

 

　　5.传统设施设备管理只注重设施设备管理机构和专业人与，没有把同设施设备有关的部门、人员组织协调起来，缺乏广泛的群众基础。

 

　　由于传统设施设备管理存在着局限性，已不能适应在科学技术和商品经济迅速发展形势下管理好现代化设施设备的客观要求。随着信息技术的发展，采用信息化的管理软件来协助物业公司建立科学完善的设施设备管理制度受到众多物业公司的青睐，其网络化、智能化管理服务也成为当前物业管理企业的核心竞争力。例如一直致力于物业管理信息化的高新技术企业——极致科技所研发的功能完善的物业管理软件。

 

 

　　其中物业巡检管理子系统可分为“设备巡检”、“区域巡检”。通过指定巡检节点、设计节点内巡检内容，规划各类巡检人员的巡检线路，制定按时间执行的巡检计划并下发巡检计划到极致办公软件APP中，由巡检人员通过极致办公APP根据巡检计划在规定时间到达巡检地点，通过极致办公APP对巡检点二维码扫描，确认巡检任务被执行并记录巡检点的实际情况。巡检过程中如发现异常情况可实时通过极致办公APP文字与拍照记录巡检点异常情况，实时提交服务派工，由系统工作流自动转给相关人员进行处理。巡检执行情况可由系统实时查询，也可由客服调度人员实时监控巡检执行情况，并通过电话、短信等进行巡检的及时催办。

 

　　通过极致办公APP实现巡检记录的无纸化。通过设备巡检及时发现问题、处理问题，降低安全隐患，增加设备使用年限，降低运营成本。通过区域巡检及时发现脏、乱、差现象，跟进处理问题，提升客户满意度和品牌价值。提高管理工作的科学水平，弥补传统管理的漏洞。

 

　　在智能化的生活快速普及开来的同时，物业管理行业也要顺应潮流，以科学信息手段为基础，结合物业管理服务行业的特性，积极学习和推广应用先进的管理理论和经验，以适应激烈的市场竞争要求，提升自身的核心竞争力。