物业管理区域内共用设施设备管理维修方案

　　设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。

 

　　一、设备设施维保计划的建立

 

　　1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划

 

　　1）制定维修保养计划的准备工作内容：

 

　　确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划

 

　　2）确定保养的内容：

 

　　保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。

 

　　2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则:

 

　　1）设施设备使用频率

　　2）设施设备运行状况（故障隐患）

　　3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间

　　4）维修保养项目及内容

　　5）备品、备件计划， 预计费用

 

　　设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。

 

　　二、设备维护保养的类别：

 

　　设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修

 

　　（一）设备的维护保养

 

　　1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。

 

　　2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作

 

　　（二）设备的计划检修

 

　　设备计划检修是建立在设备点检基础上的

 

　　1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。

 

　　2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检     修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修

 

　　三、设备保养管理规程

 

　　（一）、实施目的：

 

　　规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。

 

　　（二）、职责：

 

　　1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。

 

　　2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。

 

　　（三）、保养管理规程

 

　　1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。

 

　　2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。

 

　　3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。

 

　　4、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。

 

　　5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。

 

　　6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。

 

　　7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。

 

　　8、 配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。

 

　　9、 对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。

 

　　10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。

 

　　11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。

 

　　12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。

 

　　13、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。

 

　　14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。

 

　　四、设备设施的保养计划实施：

 

　　设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。

 

　　一、.水泵房设备维修保养：

 

　　比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

 

　　1、电动机维修保养：

 

　　a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。

 

　　b)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复：

 

　　c)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密；

 

　　d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承

 

　　e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理；

 

　　f)电动机机壳保护接地线是否良好 ，紧固

 

　　g)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

 

　　2、水泵维修保养：

 

　　a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：

 

　　b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封；

 

　　c).如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

 

　　d)检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。

 

　　3、.控制柜维修保养：

 

　　强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

 

　　1）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；

 

　　2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

 

　　3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；

 

　　4）交流接触器维修保养：

 

　　A.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

 

　　B.清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

 

　　C.清洁铁芯上的油污及脏物；

 

　　D.检查复位调簧情况；

 

　　E.拧紧所有紧固件。

 

　　5）自耦减压启动器维修保养：

 

　　A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；

 

　　B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

 

　　6）热继电器维修保养：

 

　　A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：

 

　　B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

 

　　7）自动空气开关维修保养：

 

　　A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；

 

　　B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

 

　　C.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；

 

　　D.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。

 

　　8）中间继电器、信号继电器维修保养：

 

　　对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

 

　　9）信号灯、指示仪表维修保养：

 

　　A.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡；

 

　　B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

 

　　10）远传压力表维修保养：

 

　　A.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

 

　　B.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接；

 

　　C.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。

 

　　二、高压配电维修保养：

 

　　1、干式变压器维修保养。

 

　　1) 清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。

 

　　2）拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；

 

　　3）检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。

 

　　4）检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。

 

　　2、高压开关柜维修保养。

 

　　高压开关柜维修保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。

 

　　3、低压配电柜维修保养。

 

　　1）断路器（自动空气开关）维修保养：

 

　　A. 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。

 

　　B. 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；

 

　　C. 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；

 

　　2）电容器维修保养：

 

　　A. 清理外壳灰尘，使电容器散热良好；

 

　　B. 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

 

　　C. 检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

 

　　D. 检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

 

　　3）交流接触器维修保养：

 

　　A. 清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

 

　　B. 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

 

　　C. 清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

 

　　D. 清洁铁芯表面的油垢及脏物；

 

　　E. 紧固进出线联结点。

 

　　4）热继电器维修保养：

 

　　A. 检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换；

 

　　B. 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换；

 

　　E. 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

 

　　F. 检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭；

 

　　G. 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；

 

　　H. 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。

 

　　5）二次回路维修保养：

 

　　A. 号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管；

 

　　B. 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

 

　　6）主回路维修保养：

 

　　A. 标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；

 

　　B. 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；

 

　　C. 母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。

 

　　三、对分包项目的设备设施维修保养管理：

 

　　1、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内容；

 

　　2、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作；

 

　　3、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工作进行验收；

 

　　4、对不能按照合同规定执行的服务供方要及时通知其改进，发放整改通知书，并报负责人。

 

　　制定了科学化的设备管理维修方案，再采用信息化的平台与科学化的方案相结合，将会使物业公司对小区设备的管理维修工作效率大大提升，同时还可以提高物业服务水平和市场价值。极致物业管理软件中的设备管理模块可为物业管理公司提供一套完整的设备管理台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还记录设备全生命周期的相关保养、维修、检测、巡检记录。将已编制的设备保养计划自动推送到对应的负责人员的极致办公APP，在极致办公APP上完成设备保养、维修、检测工作，提升工作效率，减少工作量。通过系统的预警以及监控，避免设备漏检、缺检，保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并延长设备的使用周期，消除安全隐患。