分析物业设备管理的特点，提高物业设备设施的管理水平

　　这些年, 物理管理行业的发展十分迅速, 管理理念和方法研究都得到了空前的发展, 管理重点从以“管”以“物”为中心, 到以“服务”以“人”为根本, 发生了重大的改变, 而要想实现物业的为“人”服务的基本功能, 与完善的管理和完好的物业设施设备的分不开的。先进的物管服务设备, 先进的物管硬件设施和设备, 是现代高水平物管的先决条件。想要提高物业设备设施的管理水平，就要先了解物业设备设施管理的具体特点。

 

 

　　极致小编为大家归纳了物业设备设施管理的以下几个特点：

 

　　（一）关系到业主的最根本利益。

 

　　物业设备设施的产权属于全体业主，资产绝对值很大，视物业规模和档次不同，多则数亿元，少则几百万上千万元，对于高层高档写字楼而言，设备设施占总投入的1/4-1/3。物业的正常使用决定了设备设施的正常运行，也决定了设备设施的使用寿命和小区的安全，对物业的保值升值也起到一定的影响作用。

 

　　（二）是“显性服务”的基础。

 

　　目前，很多物业企业由“管理公司”更名为“服务公司”，并在形象礼仪、保洁绿化、客户服务等“显性服务”方面下足功夫，突出“为业主服务”的宗旨，应该说，这是一种企业经营定位方面的进步。但要看到，安居才能乐业，为业主的“安居”提供保障，是物业服务企业责无旁贷的义务，而物业设备设施的安全正常运行，是“安居”的前提和保障，是物业服务的底线。尽管这项工作不为多数业主所常见，具有“隐性管理”特点，但只有做好此项工作，其他各项“显性服务”才有意义。换言之，物业设备设施管理的水平从根本上决定了物业公司的管理水平和服务水准。

 

　　（三）技术性强。

 

　　随着技术全面进步，越来越多的高科技设备设施被应用到物业建筑中，门类繁多，涉及专业面广。通常的物业都具有供配电系统、给排水系统、通风空调系统、消防自动报警系统、消防灭火系统、交通（电梯）系统、自动化控制系统、保安监控系统（含各类门禁识别系统）、楼内综合布线系统、通信系统、停车场管理系统以及有线电视系统等，在这些设备的管理和维护过程中, 牵涉到十几个技术工种, 其中工种与工种之间、班组与班组之间的分工与合作、交叉与配合等构成一个复杂的系统。本身物业管理就具有劳动密集型的特征，物业设备设施的管理也越来越显示出技术密集型的趋势。正因如此，管理这支队伍要付出比其他部门更大的努力, 而不同的设施设备管理, 必须配备各自的专业技术人员, 这也是物业设施设备管理技术含金量高的主要原因。

 

　　（四）维修成本高

 

　　而相对于建筑本身而言, 物业设施设备的使用年限要短很多, 房屋的使用期限为70年, 而设备的使用寿命却很难有这么长。它随着使用年限的增加, 必然会产生有形损耗。此外由于新技术、新设备的出现, 也会引起物业价值的无形损耗。这些有形和无形损耗, 都会引起房屋设备维修更新间隔期的缩短, 从而使设备维修更新成本增加。另外, 新型的、使用效能更高、更舒适方便、更节能的设备一次性投资较大, 维修更新这种设备的成本就更高。

 

　　（五）要求有可继承性和可延续性。

 

　　一栋物业使用寿命少则四、五十年，长则上百年，即使由一家物业服务公司长期管理，也需要几代人的衔接，而且随着物业管理的市场化和招投标制度的实施，物业服务公司的更换成为常态。在此情况下，设备设施的管理就要求具有很好的可继承性和可延续性，由此也决定了物业管理的指导思想必须具有长期性、连续性和可继承性。

 

　　（六）突发性事故损失大

 

　　在传统的事后维修为主管理模式下, 物业设备的故障发生有很强的突发性。而随着人们生活水平的提高, 人们对物业设备的依赖也在增加, 尤其是智能化、网络化较高的物业, 一旦发生突性故障, 将会给业主的工作和生活带来巨大的影响。