未来5年我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年

根据我们的测算，2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。

近年来，我国人口增速、城镇化速度均明显放缓。总人口方面，2017-2023年，中国每年出生人口数连续七年下降，2023年出生人口约为2017年出生人口的一半。自2016年以来，由于生育率低迷，我国每年新增人口数都在持续减少，预计未来一段时间，国家会加大力度出台各类政策大力鼓励生育。

我国城市化发展正处于快速发展期的减速发展阶段末期，城镇化率略高于世界平均水平56.2%，低于高收入经济体的81.9%和中高收入经济体的68.2%。

未来，中国房地产发展由高速逐渐转向中高速，我们预计2024-2030年城镇居民人均住房面积将以年均1.1%的增速线性递减至1.0%的增速，再逐年推算出2024-2030年城镇居民人均住房面积。

据测算，2024-2030年，由城镇人口增长带来的住房刚性需求总量为20.3亿平，年均2.9亿平/年，相比于2014-2023年的年均5.4亿平/年有所降低，表明未来随着总人口减少、城镇化速度放缓，由刚需带来的住房需求将逐渐减少。

伴随我国经济不断发展并向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求将不断提升，促进住房消费升级。另一方面，随着结婚率下降、晚婚不婚离婚率上升，生育率下滑，年轻人独居群体增多等因素，家庭规模小型化趋势愈发明显。

据测算，2024-2030年，由人均住房面积提升带来的改善性住房需求总量25.8亿平，年均3.7亿平/年，与2020-2023年的年均3.8亿平/年基本持平，相较于2014-2023年的年均4.0亿平/年略有下降，主要是由于近几年的总人口降低和城镇化速度放缓，在人均住房面积增速相对稳定的前提下，改善性需求增量相比2020年以前有所降低。

据测算，2024-2030年，我国城市更新带来的住房需求约18.9亿平，年均2.7亿平/年，相较2014-2023年的年均3.6亿平/年有所降低，主要是由于我国棚改拆迁大部分工作已完成，城市规划中大拆大建将在极大程度上减少，未来的城市更新将以旧城改造为主。