10城高端住宅供应面积预计达1007万平方米，住宅高端市场降温

CRIC监测的10个核心城市全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套，同比增长2%。二三线城市总价千万元以上高端住宅成交明显增长。

上述核心10城中，抛开成交总量基本持平的一线城市，6个二三线城市总价千万元以上高端住宅成交总量接近1.3万套，同比增长10%。 

不过从2023年全年成交走势来看，呈现出“前高后低、后劲不足”特征，年末重点城市高端住宅热度下降，成交增长动能放缓。

进入2024年，在高端改善盘供应缺位的情况下，重点10城高端住宅成交有所下滑。CRIC数据显示，1-2月重点10城总价1000万元以上高端住宅共成交了3494套，同比减少48.7%。

根据过去项目开售周期，以及2023年成交高价地块开工情况来看，典型10城2024年预计将新增高端商品住宅供应面积1007万平方米。

需要指出的是，本文仅用项目周转入市需要的时间对未来项目入市体量进行计算，但由于不同项目的体量差异较大，一次性开盘全部入市的项目较少，且不同城市预售证发放规则有一定差异，一般来说大部分城市单次可批的预售证体量在2-3万平方米左右，开盘也需要视市场和蓄客情况而定，入市体量仅供参考。

成交端来看，虽然高净值人群购买力韧性强于刚需，但整体成交增长存在疲软迹象。一方面，当前整体市场下行背景下，二手房挂牌量增加，一定程度上增加了房产变现的难度；另一方面，高端购买力基数相对固定，随着这两年需求的释放，整体出现阶段性疲软。多方面因素下，2024年高端住宅供应增量、成交热度转降。不过从不同城市供需情况来看，存在一些差异化行情。

先来看深圳，去年高价地入市带来的高端住宅市场新增供应规模回落，短期内新房供给约束明显，部分客户会被挤压至二手房市场，整体高端二手房市场仍将保持高位运行。前2月，深圳总价1000万元以上二手高端住宅共成交590套，较去年同期增长76%。

2024年上海明显增加了高端改善盘的供应，从三批次房源来看，推出的19盘中总价2000万元以上新房就有7个。

整体来看，自去年年末高端市场热度有所下降，成交增长动能放缓，2024年高端住宅市场整体供求关系或将由供不应求转为供求持稳，整体市场热度预期转降。