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关于极致
解读百城万圈新政下,物业行业迎来哪些机遇!
前不久,商务部等9部门联合发布了《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》,这是继2021年商务部等12部门《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》和2023年商务部等13部门《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》之后,我国便民生活圈建设领域的又一重要政策文件。

新通知的发布标志着我国便民生活圈建设进入了扩围升级的新阶段,将对城市社区商业发展和居民生活产生深远影响。
毋庸置疑,这对于物业一直努力追寻的增值服务也有广阔的想象空间。
据克而瑞物管数据显示,2024年42家上市物企社区增值服务营收总额295.42亿元,同比下降4.3%,占营收的比重为11.8%,同比下降1.0个百分点。
从企业表现来看其中,社区增值服务营收排名前五的企业分别为:碧桂园服务、绿城服务、保利物业、恒大物业和万物云,对应社区增值服务收入分别为41.9亿元、33.7亿元、27.1亿元、21.7亿元和16.8亿元。

数据来源:企业年报、克而瑞物管整理
2024年完整披露相关数据的34家上市物企社区增值服务平均毛利率为33.4%,同比下降2.1个百分点。
一方面,上市物企社区增值服务收入增长受限,但固定成本难以降低,部分业务的获客成本还在上升,导致盈利能力进一步收窄。
另一方面,社区增值服务中毛利率相对较高的社区传媒、租售类业务收入增长受限,而毛利率相对较低的社区零售、硬装类业务收入占比上升,结构性拉低了平均毛利率。
社区增值服务是物企提升单盘创收能力的重要抓手,在存量时代的竞争中对物企发展起到重要作用。
物企多元布局,为百城万圈不断“扩圈”。当前,在消费需求持续疲软、部分行业产能过剩以及债务压力叠加的经济转型关键时期,物业行业正面临多重挑战而承压待复苏。
具体来看,消费端的乏力使得社区商业消费场景活跃度下降;产能过剩问题在房地产领域表现突出,新建住宅项目增量减少,导致物业企业在管项目拓展速度放缓,存量项目的竞争愈发激烈。同时,债务叠加的压力也传导至物业行业,部分开发商背景的物业企业面临母公司债务危机的牵连,在资金支持、项目交付等方面受到影响,企业运营的稳定性面临考验。
在此背景下,物业行业亟需通过优化服务结构、拓展多元化业务场景、提升运营效率等方式,在经济转型的阵痛中寻找新的增长点,逐步实现行业的复苏与高质量发展。
一方面,不同业态的周期错位,使物企能够通过资源动态调配实现“不下牌桌”的战略存续。
当经济下行导致住宅物业费提价困难时,企业可将资源向现金流更好的学校、医院物业倾斜;这种“东方不亮西方亮”的布局逻辑,在于通过业态组合的“时间差”和“空间差”,构建抗周期的业务生态,确保企业在经济转型的波动中始终拥有调整策略的“筹码”,从而在长期竞争中占据主动。
另一方面,理性市场拓展,有聚焦的选择成为企业当下应对行业变革的核心策略。
当前,物业行业已全面步入高质量发展新周期,物业服务企业对拓展战略的认知日趋精准。在这一转型关键期,物企摒弃盲目扩张模式,转而聚焦城市深耕战略,以审慎理性的筛选标准锁定契合自身定位的优质项目与高价值业态。
与此同时,企业加速布局市场化业务拓展,将发展重心锚定“高质量增长”与“有效规模扩张”双目标,着力在区域布局优化、业态结构升级、客户价值挖掘等维度实现系统性突破,推动行业发展逻辑从“规模驱动”向“价值驱动”深度转变。
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