解读百城万圈新政下，物业行业迎来哪些机遇！

前不久，商务部等9部门联合发布了《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，这是继2021年商务部等12部门《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》和2023年商务部等13部门《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》之后，我国便民生活圈建设领域的又一重要政策文件。

新通知的发布标志着我国便民生活圈建设进入了扩围升级的新阶段，将对城市社区商业发展和居民生活产生深远影响。

毋庸置疑，这对于物业一直努力追寻的增值服务也有广阔的想象空间。

据克而瑞物管数据显示，2024年42家上市物企社区增值服务营收总额295.42亿元，同比下降4.3%，占营收的比重为11.8%，同比下降1.0个百分点。

从企业表现来看其中，社区增值服务营收排名前五的企业分别为：碧桂园服务、绿城服务、保利物业、恒大物业和万物云，对应社区增值服务收入分别为41.9亿元、33.7亿元、27.1亿元、21.7亿元和16.8亿元。

数据来源：企业年报、克而瑞物管整理

2024年完整披露相关数据的34家上市物企社区增值服务平均毛利率为33.4%，同比下降2.1个百分点。

一方面，上市物企社区增值服务收入增长受限，但固定成本难以降低，部分业务的获客成本还在上升，导致盈利能力进一步收窄。

另一方面，社区增值服务中毛利率相对较高的社区传媒、租售类业务收入增长受限，而毛利率相对较低的社区零售、硬装类业务收入占比上升，结构性拉低了平均毛利率。

社区增值服务是物企提升单盘创收能力的重要抓手，在存量时代的竞争中对物企发展起到重要作用。

物企多元布局，为百城万圈不断“扩圈”。当前，在消费需求持续疲软、部分行业产能过剩以及债务压力叠加的经济转型关键时期，物业行业正面临多重挑战而承压待复苏。

具体来看，消费端的乏力使得社区商业消费场景活跃度下降；产能过剩问题在房地产领域表现突出，新建住宅项目增量减少，导致物业企业在管项目拓展速度放缓，存量项目的竞争愈发激烈。同时，债务叠加的压力也传导至物业行业，部分开发商背景的物业企业面临母公司债务危机的牵连，在资金支持、项目交付等方面受到影响，企业运营的稳定性面临考验。

在此背景下，物业行业亟需通过优化服务结构、拓展多元化业务场景、提升运营效率等方式，在经济转型的阵痛中寻找新的增长点，逐步实现行业的复苏与高质量发展。

一方面，不同业态的周期错位，使物企能够通过资源动态调配实现“不下牌桌”的战略存续。

当经济下行导致住宅物业费提价困难时，企业可将资源向现金流更好的学校、医院物业倾斜；这种“东方不亮西方亮”的布局逻辑，在于通过业态组合的“时间差”和“空间差”，构建抗周期的业务生态，确保企业在经济转型的波动中始终拥有调整策略的“筹码”，从而在长期竞争中占据主动。

另一方面，理性市场拓展，有聚焦的选择成为企业当下应对行业变革的核心策略。

当前，物业行业已全面步入高质量发展新周期，物业服务企业对拓展战略的认知日趋精准。在这一转型关键期，物企摒弃盲目扩张模式，转而聚焦城市深耕战略，以审慎理性的筛选标准锁定契合自身定位的优质项目与高价值业态。

与此同时，企业加速布局市场化业务拓展，将发展重心锚定“高质量增长”与“有效规模扩张”双目标，着力在区域布局优化、业态结构升级、客户价值挖掘等维度实现系统性突破，推动行业发展逻辑从“规模驱动”向“价值驱动”深度转变。