社区硬件更新，成为夯实存量资产价值的基石

2025年，政府工作报告将“稳步实施城市更新行动”列为重点任务，要求“推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施等建设”。这标志着城市更新已从顶层设计全面转向大规模落地实施阶段。各大省市纷纷响应，将具体的改造目标、投资计划和政策支持写入年度工作报告。当我们将这些政策目标汇集一处，一个由具体数字构成的、确定性的万亿级市场便浮出水面。

上表清晰地揭示了本轮城市更新的三大核心市场机遇：社区硬件更新、社区运营升级、生活性服务延伸。在这场自上而下、规模浩大的城市焕新运动中，物业管理行业的角色正在被重构。过去，物业公司是社区的“管家”，提供基础的管理服务。如今，凭借其深入社区、贴近居民的天然优势，物业公司正站在从“管理者”向“社区综合价值运营商”转型的时代风口。其服务的边界正在被拓宽，其在城市治理体系中的价值正在被重新定义，一场围绕存量资产的价值重构之旅已然开启。

接下来，我们将从社区硬件更新中电梯版块分析其市场机遇。

“上楼难”是老旧小区居民，尤其是老年群体最核心的痛点之一。因此，加装新梯与更新旧梯，成为本轮城市更新中确定性最高的“标配”项目。我国电梯市场已进入成熟的存量替换阶段，测算显示，2020至2024年的年度电梯更新量五年均值已达到19.3万台，形成了一个规模巨大且持续的更新市场。

表2：2020-2024年我国电梯数量及老旧小区电梯更新量

面对这一明确的市场需求，物业公司可扮演“一站式服务商”或“代建方”的角色，成为“工程+长效运营”模式的主导者。其核心价值在于，将一次性的工程项目，升级为一次锁定长期管理权和增值收益的战略机遇。在这种新模式下，物业公司通过掌握维保单位的选择权与电梯轿厢广告等衍生资源的经营权，成功地将原本纯粹的“成本中心”，升级为能够持续造血的“价值单元”。

为确保这项民生工程顺利推进，一个“有目标、有补贴、有融资”的政策闭环已经形成。从国家层面启用超长期特别国债，到地方政府真金白银的补贴（如深圳光明区最高补贴20万元/台），再到上海等地允许提取公积金的创新融资渠道，这使得电梯更新对于物业企业而言，不再是高风险的尝试，而是一门权责清晰、回报明确的稳健生意。