存量住宅：市场空间大，但盈利和现金流备受挑战

当前，存量住宅市场虽具备广阔的发展空间，但物业管理正面临日益严格的监管环境和复杂的外部经济压力。2025年，全国多地持续开展物业专项整治行动，聚焦“预约不到、侵占业主公共收益”等突出问题，已累计通报典型案例超400起，其中约52%的城市采取集中整治措施。16个省份通报整治案例近400起，同时，约3成城市对违规企业进行重罚或清退，监管力度不断升级，物业企业在合规运营方面面临更高要求，违规成本显著上升。

在房地产市场持续调整的背景下，房价下行成为影响存量住宅物业运营的关键因素。2024年1月至2025年9月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数持续处于下跌状态，尤其三四线城市跌幅更为明显，导致业主购房意愿减弱，空置率显著上升。数据显示，全国空置住宅比例已达30%，部分项目空置率超过50%。空置房增多直接导致物业费收缴难度加大，500强物企与上市物企的收缴率均呈持续下滑趋势，部分企业收缴率已跌破80%。以重庆为例，2025年上半年收缴率降至50%，且仍在下滑，物业企业的盈利能力和现金流面临严峻挑战。

数据来源：克而瑞

面对存量市场的挑战与机遇，物业企业需扎实做好“行活”，持续夯实基础服务。例如，在工程管理方面，引入无人机开展外墙空鼓检测，将原本耗时20天的传统作业压缩至2—3天，检测准确率高达95%；在保洁服务方面，通过设立集中清洗中心，统一清洁与消毒作业流程，显著提升效率与标准化水平。 

在扎实做好基础服务的前提下，物业企业应以提升客户满意度为核心目标，深度洞察业主需求，系统性挖掘增值服务潜力。尤其要敏锐把握社区人口结构的深刻变化——如老龄化加速、宠物家庭激增、单身及小户家庭占比攀升等趋势，针对性布局银发康养、宠物友好、便捷家政、社区新零售等多元化服务场景。

随着宠物家庭渗透率持续提升，2023年已达22%，宠物经济市场规模突破3000亿元，成为社区增值服务的重要风口。超五成物企已布局宠物服务，涵盖洗护、寄养、用品销售等多元场景。物业依托社区资源，推动服务个性化延伸：提供上门洗护、住宅式寄养、定制化喂养方案等高粘性服务，增强用户归属感；通过“专营链入口”和“线上商城+线下服务”模式，实现商品与服务闭环运营，打造可持续的社区宠物生态。 

在深化对人的服务的同时，企业也应着力提高区域项目密度，借助提升区域内的项目密度来促进数字化应用与精益化管理，实现降本增效的目标。以万物云上海某标杆蝶城为例，企业通过集中管理13个项目，覆盖面积达160万平方米、惠及1.1万户家庭，成功实现了约10%的成本节约。数字化是重塑业务流程，提升效率的重要途径，如利用AI调度系统智能匹配最优作业人员，实施员工“抢单”机制以激发工作积极性，并严格执行标准化作业流程；采用AI与人工双层质检保障服务质量。此外，巡逻岗位由传统的固定编制转变为区域共享模式，大幅提升了人力效率和响应速度，进一步优化了资源配置和服务效能。