“十四五”回顾：综合指数微降，暴露存量提价困局

通过梳理物业服务价格指数的变化情况可以发现，物业管理行业经历了从市场化博弈到追求专业价值与可持续发展的转变。

表：“十四五”期间二十城物业服务价格指数变化情况（按复合增速降序排列）

数据来源：中指数据

“十四五”期间，二十城物业服务价格综合指数呈现“整体稳定、城市分化”的态势，反映出物业管理行业在政策引导、市场竞争和需求升级等多重因素作用下的复杂演变。从物业服务价格指数来看，二十城综合指数稳中微降，从2021年的1074.66微降至2025年的1073.24，年均复合增长率为-0.03%，波动较小。这一现象说明从“同质可比”的角度出发，受刚性成本影响，但也受到房地产下行周期、市场化竞争、业主价格敏感度等因素制约，存量项目面临着“提价难”的现实。

从具体城市的物业服务价格指数的年均复合增速来看，20个城市中9个城市为正增长，11个城市为负增长，分化显著。杭州、无锡、深圳、宁波、苏州等城市物业服务价格指数稳健增长，且均位于长三角、珠三角等经济活跃区域，这些城市业主对服务品质敏感度较高，价格承受能力较强，推动了价格指数的温和上涨。南昌、武汉、青岛、重庆等城市物业服务价格指数则出现明显回落。

表：“十四五”期间二十城物业服务均价变化情况（按复合增速降序排列）

数据来源：中指数据

“十四五”期间，二十城物业服务价格整体有所上涨，城市分化加剧，增长动力从单纯的成本驱动转向结构变化和高品质服务带来的价值溢价驱动，这也标志着行业正步入一个结构优化、服务升级的新发展阶段。从物业服务价格来看，二十城物业服务均价从2021年的2.42元/平方米/月涨到了2025年的2.72元/平方米/月，年均复合增长率为2.96%。究其原因，一方面人力、物料等刚性运营成本的持续上升，另一方面物业服务内涵的不断丰富和品质标准的提升，此外高星级项目占比提升，其基础物业费定价基准显著提高，也进一步拉升了整体的服务价格，四星级项目占比从2021年的44.32%提升到了2025年的47.36%，五星级项目占比从2021年的10.07%提升到了2025年的13.17%。

从具体城市的物业服务价格年均复合增速来看，上海、北京涨幅最高，年均复合增速分别为7.38%和4.80%；昆明、合肥、武汉等城市的物业服务价格也实现了超过2%的涨幅，显示出部分二线城市也正在通过服务升级快速追赶、逐渐缩小与头部城市的差距；而深圳虽然绝对均价3.97元/平方米/月为二十城最高，但年均复合增速为1.23%，表明其市场已进入了成熟稳定期。

综合分析物业服务价格指数和物业服务均价情况来看，可以发现这两个数据分别从“同质可比”和“结构变化”两个不同维度刻画了物业管理行业，指数总体平稳甚至微降，反映的是存量项目“涨价难”，服务价格的上涨则反映的是新房市场供给结构的变化和物业服务品质的整体升级。

同时也应警惕，行业正陷入“收入结构性增长”难以对冲“成本刚性上涨”的利润困境，可持续发展面临较大困境。“十四五”期间，最低工资标准的稳步提升、社保政策的规范化都直接推高了人工成本，同时能源、维修材料等物料成本也呈上涨趋势，从而导致物业企业“增收不增利”现象普遍，且至今仍在延续，2021年上市物企毛利润平均增速约为28.81%，此后毛利增速下降并于“十四五”期间转为负值，净利润自2021年以后持续出现负增长。

“均价涨、指数平、成本升”的三角困境，清晰地表明了当前行业的发展模式不可持续，未来单纯依赖基础服务费上涨的模式已难以为继。物业管理行业若想要寻求根本性的突破，唯有通过价格机制优化、科技赋能与模式创新三管齐下，形成“质价相符”的良性循环、加大科技应用降本增效、深度挖掘业主需求提升服务品质，方能穿越成本周期，实现健康、可持续的长期发展。