《关于进一步完善价格形成机制 推动普惠养老服务提质扩面的指导意见》“物业+养老”再迎政策支持

近期，国家发展改革委、民政部、国家卫生健康委联合印发《关于进一步完善价格形成机制 推动普惠养老服务提质扩面的指导意见》（发改价格〔2026〕1476号，以下简称《意见》），并于10月16日公开发布。

从目标看，《意见》明确四条原则：以人为本、普惠可及、分级分类、统筹施策。其中“分级分类”是全文的骨架，不同类型养老机构实行不同收费管理方式；“普惠可及”是落脚点，即发展“价格可负担、质量有保障、运营可持续”的普惠养老服务。

需要指出的是，价格机制并非孤立工具，而是与补贴、设施、税费、人才等政策协同联动，共同作用于供给扩容。正在从基础物业向社区生活服务延伸的物业服务企业，恰恰最需要这套规则落地。其加速布局的“物业+养老”，长期绕不开三道实操难题：价格怎么定、成本怎么算、怎么公示才合规。价格机制的明确，正是行业期盼的底层坐标。

围绕《意见》的分类定价与支持政策，物业企业可从四类场景切入，把政策红利转化为社区养老的具体业务。

场景一：社区居家养老上门服务

上门服务费实行市场调节价，物业企业可在参考区间内自主定价。依托在管项目的场地、人员与居民信任，物业服务企业无需另起炉灶，即可在现有客服、工程、安保体系上叠加助浴、助洁、餐食配送、陪诊等上门服务，把物业费之外的增值收入做实。这是存量项目最直接的变现路径，边际成本低、启动快。

场景二：公建民营与闲置设施改建

政策明确鼓励闲置公共服务设施改建养老设施、以公建民营方式扩大普惠。具备运营能力的物业企业，尤其是国企背景企业，可参与普惠支持型养老机构的运营招标，输出“物业+养老”一体化服务，从单一物业管理走向“空间运营+养老服务”双线并进。

场景三：为医养结合的联动空间提供支持

公立医疗卫生机构举办的养老机构纳入普惠支持型，其指导价可上浮，政策同时要求优先支持二级及以下医疗卫生机构新建改扩建医养结合设施。物业企业可与基层医疗机构共建，由物业承担空间与后勤、由医疗机构承担专业照护，形成“物业做空间、医疗做照护”的分工格局。

场景四：与国有企业养老任务展开合作

政策直接点名央企、地方国企新设养老机构应扩大普惠供给，国资体系内的物业集团正可借此设立养老业务板块、承接集团内部普惠养老任务，具备较强的政策确定性与资源协同空间，是先发卡位的有利窗口。

对物业企业而言，机遇的天花板不在政策是否放开，而在自身能否把在管社区的“近邻信任”转化为可收费的养老服务能力。