人民日报报道“明码标价、按需点单”的物业服务“菜单式”新模式

10月16日，人民日聚焦焦深圳等地物业治理创新实践，中海物业在管的鹿丹名苑小区“明码标价、按需点单”的物业服务“菜单式”新模式入选其中，登上国家级权威媒体的视野，物业管理连着千家万户，是基层治理的“最后一米”。

截至2025年，全国物业服务企业逾37.5万家，从业人员（不含外包人员）883.3万人，服务覆盖面积达405.7亿平方米。

走进广东深圳市罗湖区桂园街道鹿丹名苑小区，公示栏的一笔新开支引来不少居民驻足：小区地下车库拟租赁两台扫地机器人，每月租金6500元。鹿丹名苑小区有居民1500余户，2018年入住，是深圳首个由政府主导的旧住宅区改造项目，也是深圳较早探索“菜单式”物业服务的小区。

所谓“菜单式”，就是把过去一揽子打包的物业服务拆分为若干个标准化项目，每个项目都明确内容、标准、价格，业主像在餐厅点菜一样，按需选择，自由组合。近8年来，鹿丹名苑小区的这张“菜单”越拉越长，除安保巡逻、环境维护、设施维修等常规项目外，便民服务项目也越来越丰富。

改造前，老小区物业费为每月每平方米0.6元。新小区建成后，回迁房物业费增至每月每平方米5.98元，商品房为每月每平方米8.98元。一时间，不少业主难以接受：“为什么涨价这么多？钱花到哪里了？”

物业公司也委屈：过去是老旧小区，只需开展垃圾清运等基础服务；如今更新为花园小区，智慧安防、园林景观、管家服务等项目，样样增加成本。

“收费与服务不匹配，往往是物业纠纷的导火索。”深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜认为，长期以来，物业费是笔“糊涂账”——业主看不见钱花在哪，物业公司说不清价定多高。账目不清、质价不符，互信便无从谈起。

2018年底，居委会、物业公司和业主代表坐下来协商，价格谈来谈去谈不拢。有人另辟蹊径，提出建议：不如按需定价，试试“菜单式”购买服务？

“鹿丹名苑是改造新建小区，没有历史包袱，也许真能蹚出一条新路。”中海物业深圳运营负责人钱稳凯说。

一项项捋需求、算成本。公共安全、电梯维保、消防管理等基础项目，标准不能降；保洁频次、管家配备、园林养护等项目，可选不同等级……一份详细的物业服务“菜单”摆上了桌。历经3轮磋商，不到1个月，鹿丹名苑小区业主达成共识：回迁房每月每平方米物业费4.5元，商品房5元。

0.5元的差别，账目算得明白：商品房3梯4户，回迁房2梯4户，商品房多一部电梯，每月保养费多出1000多元；商品房大堂的大理石更宽，保养成本更高；商品房每250户配一名物业管家，回迁房一名物业管家服务500户。

这份“菜单”，早有政策引导。2015年，罗湖区出台指导意见，倡导分等级收费的“菜单式”物业服务，形成质价相符的市场机制。3年后，探索在鹿丹名苑小区落了地。

物业管家走访时，不少业主对高空抛物问题反映强烈，要求安装高空抛物抓拍摄像头。可等“菜单”公示时，有人不乐意了：“点位选在哪？镜头对着外墙还是窗户？”“摄像头会不会拍到我家里？”……

怎么办？物业公司和社区工作人员与党员业主一起上门，听取居民心声，做好解释说明。一周后，一份兼顾安全管理与隐私保护的方案通过，77个摄像头上了墙。

安装摄像头的预算36万元，不在当初谈定的“菜单”里。钱从哪出？周迎春介绍，在鹿丹名苑小区，物业公司只抽取物业费的10%作为酬金，其余全部存入业主共有资金共管账户，业主有需求，就从费用中列支。10万元以上支出，须向全体业主公示。

“从前期‘点菜’到方案论证公示、日常监督，充分发挥党建引领作用，大事小情由小区党支部、物业公司、社区三方商量着办。”周迎春说，围绕“一老一小”群体，小区物业联合社区办起长者食堂，开设“四点半课堂”；每月开展理发、家电维修等便民服务；重大节日组织百家宴、联欢会……如今，鹿丹名苑小区业主满意度常年保持在95%以上，物业费收缴率达99.5%。

为将“菜单式”服务模式推向更多小区，深圳市物业管理行业协会牵头编制物业服务清单团体标准，从26类20万条作业数据中，提炼出270项“最小作业单元”——扫地、擦窗、巡楼等，并为每个作业单元核准工时定额。一项服务值多少钱，一算便知。

制度保障更为坚实。2024年开始实施的深圳市地方标准《住宅物业服务规范》，将物业服务分为基础级、良好级、优质级，让“菜单拆分”有了统一标尺，为更加丰富多元的物业管理服务提供了保障。

借助“菜单式”、物业标准化等服务模式创新，深圳持续提升物业服务质量，全市物业管理服务覆盖率达97.6%。