物业行业基本盘：收缴率连续五年下行，价格指数同步走低

一是收缴率连续五年下行。2025年，物业服务百强企业平均物业费收缴率为87.32%，2021年该指标为94.23%，五年累计下降6.91个百分点；同期项目留存率为95.69%，同比下降1.12个百分点。住宅业态压力更为集中，2025年住宅物业费收缴率约为82.67%，低于85%的运营警戒线——按行业通行口径，85%是覆盖基础运营成本的收支平衡下限。

二是价格端同期走弱。2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%，同比下跌城市数量较上年同期增加。同期二十城物业服务均价为2.75元/平方米·月，较2025年末环比下跌0.05%；分城市看，北京4.02元、深圳4.00元、上海3.55元、杭州3.00元、广州2.88元，二十城均价明显低于一线城市水平。

把两个事实并置，可以判断当前收缴率问题的性质。它既非单一的价格争议，也非单一的服务质量争议，而是价格、服务、经营三者相互传导的结果：价格指数走低压缩企业收入空间，服务投入受限削弱业主付费意愿，缴费意愿下降又进一步压低收缴率。中指研究院将这一过程概括为“低价—降质—信任折损”的循环。这个循环一旦启动，单一的施策很难将其打断。

物业企业的抗风险能力，很大程度上取决于收入结构的分散程度。中指研究院《2026中国物业服务百强企业研究报告》显示，2025年百强企业基础物业服务收入均值为14.13亿元，占总营收比重85.15%，同比提升1.44个百分点；增值服务收入占比12.61%，同比下降1.23个百分点；创新型服务收入占比2.24%。

收入结构高度集中于基础物业服务，意味着物业费收缴对企业经营的影响是直接的、即时的。2025年百强企业营业成本率为80.98%，较上年提升0.85个百分点，营业成本增速（4.53%）继续高于营业收入增速（3.44%）。在这一结构下，收缴率每下降1个百分点，对应的是接近等比例的收入损失，而成本端不具备同步下调空间。

从盈利能力看，2025年百强企业毛利率均值为19.02%，同比下降0.85个百分点；毛利润均值3.16亿元，同比下降0.97%。同期净利润均值8312.74万元，同比增长4.03%，为2022年以来首次正增长。中指研究院判断，净利润回升主要源于部分企业金融资产（含应收账款）及商誉减值压力减轻，属财务口径修复，并非核心经营能力改善。营业成本率上行与毛利率下行同时出现，更能反映主营业务的真实压力。

物业服务是劳动密集型行业，成本结构决定企业难以通过削减支出对冲收缴率下行。2025年百强企业员工成本占总营业成本的53.52%，较上年下降1.19个百分点，但绝对额仍在增长：员工数量均值约6026人，同比下降0.92%，员工成本约7.19亿元，同比增长2.26%。人数下降而成本上升，反映的是人力合规成本的刚性上行。

据第五次全国经济普查结果保守推算，2025年物业服务行业从业人员规模超过900万人。这一体量的用工结构，叠加最低工资标准、社保缴费基数等政策性调整，使人工成本在中期内缺乏压缩弹性。当收入端因收缴率下行而收缩、成本端保持刚性时，项目的盈亏平衡点会被快速击穿。

收缴率下行的经营后果已在项目层面显现。2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%。2025年，中海物业在规模与效益的平衡取舍中审慎决策，退盘项目约5560万平方米；调研中企业普遍将“无法实现扭亏”作为退出项目的核心衡量标准。说到底，撤场不是结局，而是核算后的理性选择。

住宅项目的退出压力尤为集中。中指研究院研究显示，住宅项目历来具有高留存率与高续约率的特点，但近两年“被迫离场”多因业主要求降费或服务质量不达标引发，“主动撤场”则直接源于收缴率持续低迷、项目入不敷出。2025年百强企业项目留存率降至95.69%，同比下降1.12个百分点，即反映了这一趋势。

需要注意，收缴率问题的成因并非单一主体。中指研究院系列研究将其归纳为服务质量、沟通机制、历史遗留、主观认知、行业制度五类动因的叠加，其中相当部分业主拒缴并非恶意拖欠，而是对服务质量不满、对缴费依据不清楚。这一判断意味着，单纯提高催缴强度难以从根本上解决问题——催缴强度提升会同步提高业主对立情绪，反而可能压低缴费意愿。