各业态物业成本构成拆解，年近300亿电梯节能市场成物业降本“新战场”

2025 年，物业行业微利压力进一步凸显，受多方因素交织影响，物业企业的成本管控面临全面考验，从成本结构中挖掘突破点、打开降本增效空间，成为物企不得不直面的核心命题。

图表：住宅与商写的物业成本结构

注：不同企业成本价结构有所差别，数据来源亿翰智库

通过拆解不同业态的物业成本构成，从亿翰智库的数据来看：各业态成本结构虽存在差异，但核心支出始终聚焦于人力成本、能源消耗、设施设备维保三大方向，且人力成本占比始终领跑。在住宅业态中，人力成本占总成本的 60%–70%，构成绝对的支出压力；商写业态中，该占比虽未形成断层优势，但仍稳定在 30% 左右的较高水平。

但人力成本的降本空间受刚性需求制约，短期难以大幅突破。一方面，政策层面的制度约束日益严格，五险一金强制配置、最低工资标准逐年上调、劳动权益保障体系持续完善，从根源上决定了人力成本 “易增难减”；另一方面，运营层面的服务属性无法替代，物业服务以 “人对人” 的现场响应为核心，安保巡逻、保洁清扫、工程维修等关键环节均需专业人员落地执行，若单纯以精简人力为降本手段，必然导致服务响应效率降低、服务品质下滑，进而引发业主投诉增加、项目续约率下降等隐性成本攀升，反而得不偿失。
 

值得期待的是，从中长期发展来看，在大数据与人工智能技术的深度加持下，人力成本优化将释放巨大潜力，目前部分物业企业的试点应用与模式创新已充分验证了这一方向的可行性与可观收益。
 

而回归当下，能源成本作为各业态占比第二的核心支出，不仅具备巨大的降本空间，更拥有成熟可落地的降本路径，因此自然成为当前物业企业降本攻坚的核心主战场。

那么聚焦到节能率最高的设备节能路径上，从亿翰智库的调研数据可以看出能耗主要发生在电梯、空调、照明等设备中，其中电梯呈现“刚需属性强、能耗占比高、节能潜力大”的显著特征。作为社区与写字楼的“垂直交通命脉”，电梯需24小时持续运行，且因使用频率高、功率集中，成为单设备能耗最突出的环节，已然也成为节能潜力最大、投资回报明确的设备之一。

通过粗略地估算，我国电梯每年的节能空间总计380亿度电，合计约274亿元。

首先，基于国家市场监督管理总局的数据，截至2025年9月，我国电梯保有量约1200万台，其中住宅电梯约占60%，商业电梯约占30%，其余10%为安装在机场、医院等场所的特种电梯。

其次，不同业态的电梯能耗有所不同。住宅单台电梯日耗电暂取15度，商业单台电梯日耗电暂取50度，那么全国住宅电梯年均耗电共394亿度电，全国商业电梯年均耗电共876亿度电，合计1270亿度电。（特种电梯按商业电梯计入）

在节能效率上，不同的方案与模式搭配有着不同的节能效果，参照目前主流的节能系统，节能率一般在25%~40%之间，我们暂取30%，那么住宅电梯与商业电梯分别能节约118亿度电和262亿度电。电力价格上，民用电暂取0.55元/度，商用电暂取0.8元/度，则全国每年电梯节能共计274.5亿元。

综上所述，仅电梯节能一项，便蕴藏着年省380亿度电、274亿元成本的巨大潜力，其明确的投资回报与庞大的市场空间，使之成为物业当下降本增效最具现实意义的切入点。