营收增速由40%降至4%以内，社区增值由多元探索到聚焦收缩

“十四五”期间，物业管理行业发展明显降速，上市物企营收增速由2021年的约40%下降到目前的4%以内，百强企业营收增速由2021年的14%左右降至4%以下。2025年，行业延续了增长趋势，但增速进一步下降。2025上半年，上市物业企业的营业收入均值约为24.38亿元，同比增长3.57%，增速较2024年同期下降1.90个百分点；2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。2025年，物业企业营收增速下降，平均处在3%-4%之间。

数据来源：连续披露数据的上市企业中报，中指研究院整理

“十四五”期间，在房地产行业下行以及宏观经济环境承压的背景下，物企基础服务的收入贡献持续显著提升，较2021年最低点增长约15个百分点，压舱石作用日益凸显。2025上半年，上市物企基础服务收入均值为17.18亿元，同比增长11.49%，在营收中的占比高达74.12%。

多元业务增长面临瓶颈，物业企业正进行战略性收缩与结构性调整。2025上半年，上市物企社区增值服务收入均值约为2.86亿元，同比下降4.98%；非业主增值服务收入均值约为1.16亿元，同比下降22.15%；多数企业的城市服务收入、商业运营收入均出现下降。百强企业的多元业务收入也呈现相同的变化趋势，2024年，百强企业增值服务和创新型服务收入均值分别为2.22亿元、0.39亿元，分别下降5.93%、6.23%。

图：2024H1-2025H1上市物企营业收入及各业务收入均值及增速情况

数据来源：披露相关数据的上市企业2025年中报，中指研究院整理

2021年，百强企业社区增值服务收入占总营收的比重首次超过10%，但“十四五”期间，该比重又跌回10%以内，社区增值服务多年来未能实现破局。2025上半年，上市物企社区增值服务收入占总营收的比重约为11.52%，同比下降1.07个百分点；各上市物企社区增值服务收入占比主要位于8.5%-13.5%之间。

图：2020-2024年百强企业各多元业务收入占比情况

数据来源：中指研究院

非业主增值服务收入贡献持续且显著下滑，已成为行业典型的收缩型业务。2024年，百强企业非业主增值服务收入占比仅为3.87%，较2020年下降8.25个百分点。2025上半年，上市物企非业主增值服务收入占总营收的比重约为4.67%，同比下降1.56个百分点，营收贡献创历史新低。恒大物业、金科服务、佳源服务等多家物企2 025上半年非业主增值服务收入占比已经低于1%，贡献极低。创新型服务由“十四五”初期受到重视到现在的战略收缩，业务发展不及预期。其中，城市服务、商业运营服务、IFM等业务面临发展困境。

“十四五”期间，物业企业“增收不增利”现象普遍，至今仍在延续。2021年，上市物企毛利润平均增速约为28.81%，此后毛利增速下降并于“十四五”期间转为负值；净利润自2021年以后持续出现负增长。2025上半年，上市企业毛利润均值为4.88亿元，较2024上半年同比下滑2.56%，近三年均呈现小幅下降的趋势；上市物企净利润均值为1.78亿元，较2024年同期增长19.35%，出现反弹，但仍低于2022年的同期水平。净利润的短期回升主要是因为2025年物企面临的减值压力有所减轻，而经营层面业务发展状况仍未改善。

“十四五”期间，上市物企毛利率由近30%下降为20%，净利率由约15%下降为7%左右，利率水平更趋合理，符合行业的民生属性。2025上半年，上市物企毛利率均值为20.00%，同比下降1.26个百分点，仍在继续下探；平均净利率为7.31%，同比提升0.97个百分点，主要原因是上市物企资产减值压力减轻使净利率实现阶段性回升。

人员优化仍在持续，主要集中于一线员工。2025上半年，物业服务上市样本企业的员工数量均值约为1.72万人，同比下降2.27%，物企优化人员的趋势仍在进一步延续，以应对营业成本的上涨；员工成本均值约为7.97亿元，同比减少0.62%，明显低于员工数量的降幅，表明人员的优化主要聚焦于低薪资福利的一线员工，且通过优化员工数量降低成本效果已不明显。