物业费结构性变化：新房涨价、次新房情绪复杂、老旧小区提价

1.新盘物业费上涨，上海尤其突出

在存量市场平稳运行的同时，新房市场的物业费呈现明显上涨态势，其中以上海为代表的核心城市表现最为突出。随着房地产市场进入“产品力竞争时代”，新房项目尤其是高端项目，普遍将优质物业服务作为核心卖点，从运营成本考量，推动物业费备案价格显著提升。

克而瑞物管监测数据显示，2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月，中位数6.73元/平方米/月；而到2025年，上海不少外环外新盘物业费已普遍达到4-8元/平方米/月，内环高端楼盘物业费超过10元/平方米/月，豪宅项目更是突破20元/平方米/月。据此测算，200㎡的豪宅项目年物业费支出动辄近 5 万元。

2.次新房情绪复杂：房价波动传导下的物业费拉锯

与新房物业费的上涨不同，交付5年内的次新房小区呈现出明显的情绪分化，核心原因在于房价波动带来的业主心理变化。2025年，上海等核心城市二手房市场持续调整，房价下跌让业主对各项支出的敏感度显著提升，物业费作为长期固定支出，成为业主与物业企业博弈的焦点。

从实际情况来看，次新房小区的物业费调整呈现“两极分化”：部分小区因物业服务未达预期，叠加房价下跌的负面情绪，业主集体要求降费；而部分品质较高、服务口碑较好的次新房小区，物业费则保持稳定。

值得注意的是，次新房中的高端项目成为矛盾高发区。这类项目在销售阶段普遍以“高端会所、定制化服务”为卖点，但交付后因运营成本过高、业主使用频次不足等问题，会出现会所停摆、服务缩水等情况，进一步加剧了业主的不满情绪。

3.老旧小区提价：基层推动物业费上涨却收获业主称赞

与新房涨价、次新房博弈形成对比的是，老旧小区在2025年开启了物业费涨价进程，这一变化背后离不开街道和社区的主动推动。

长期以来，老旧小区普遍存在“物业费极低、服务水平低下”的恶性循环，部分小区物业费甚至不足1元/平方米/月，难以覆盖人工、设备维护等基础运营成本，导致保洁不到位、电梯老化失修、绿化荒芜等问题频发。

2025年，部分典型城市通过党建引领、基层协调、透明化协商等方式，推动老旧小区物业费合理上调，同时倒逼物业企业提升服务质量，实现“质价双升”。宛南六村小区建于20世纪70年代，调价前，宛南六村小区的物业服务费标准为0.8元/平方米/月，为提升物业服务质量，满足群众期待，经过各方努力，小区自2026年1月1日起调整物业费标准，由0.8元/平方米/月提升至1.4元/平方米/月，实现了75%的上涨幅度，投票表决时有97.9%的业主赞成。类似案例不在少数，自2021年至2024年，上海就有2122个小区成功实现物业服务价格调整。

据克而瑞物管统计，综合考虑存量房交付年限、新建商品房规模等多方面因素，截至2024年，全国房龄达到20年以上的老项目占比约43%，预计到2030年这一比例将进一步提升至60%。这一庞大的市场的物业管理仍有较大上升空间。