解析物业被忽视的成本数据

物业行业是一个劳动密集型行业，人力成本占比约70%。重庆市前期物业收费政府指导价自2015年以来从未上调，但重庆市最低工资自2015年以来上调的四次，当下一档全日制最低月工资为2330元，较2015年一档全日制最低月工资1250元增长了86.4%。可见，政府指导价本身存在一定局限性。

其次，政府指导价并没有充分反映小区硬件、小区业主需求的差异性，不能“一刀切”无视项目现实。同样建筑面积的小区，绿化维护、清洁卫生维护、公共秩序维护、设备设施维护、其他各项公共服务的要求不尽相同，投入的人工、材料乃至机械均存在差异。有些硬件维护成本本身就更高，如电梯的维保费、多重安防设备、冷冻垃圾费用等。

另外，原物业费成本核定只考虑基础服务的成本，随着物业服务边界的不断延伸，服务范围已远超传统的四保一服。国家发展改革委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）指出，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。一方面，物业费成本定价相关政策文件仍停留在2007年。

另一方面，其成本构成已明显滞后于当前物业服务的实际支出需求，例如未涵盖社区文化活动经费、应对台风暴雨等重大自然灾害产生的临时性支出、防疫防灾等应急物资费用，以及老旧小区专项品质提升等相关成本。

在被误读的政策与被忽视的成本双重作用下，部分业主的诉求逐渐偏离理性协商的轨道，演变为一场以“降价”为绝对目标的博弈，最终将社区拖入了“多输”的困境。

业主端：维权行为异化为对抗工具。部分业主将拒缴物业费视为最强效的博弈武器，意图以现金流为杠杆逼迫企业就范。一时间，重庆数百个住宅小区的业主纷纷行动，要求物业公司按1.9元/平方米·月的最高标准降低收费，部分小区业主甚至要求将物业费降幅扩大至40%。然而，这种行为混淆了“权利”与“手段”的边界。将对前期开发遗留问题、房屋质量瑕疵，甚至对房价波动的不满，统统转化为拒缴物业费的理由，不仅于法无据，更直接损害了全体业主的共同利益，破坏了维系社区正常运转的契约基础。

物业端：责任坚守与生存压力的两难。面对收费率急剧下滑与刚性运营成本持续攀升的双重挤压，物业服务企业陷入了前所未有的经营困境。在现金流持续失血的情况下，企业被迫在责任坚守与生存底线之间做出艰难抉择：缩减服务内容、降低服务频次成为维持运营的无奈之举，而这往往进一步激化与业主的矛盾，形成恶性循环。当这种状态持续恶化，企业最终只能选择退出项目。

2025年以来，至少已有10家物业服务企业宣布退出在管项目，其中包括加州物业、凯美物业、中铁建物业等，渝春华秋实、凯美雅素里、中铁建花语佰骊等多个小区。这标志着个体的博弈失败，已升级为区域性的行业系统性风险——“撤场潮”。

然而，业主基于新规的低价预期，迅速成立业委会，强烈要求降低物业费，同时要求物业公司按前期合同服务标准提供全量服务。随后，业委会以“收费超政府指导价”为由，启动了对原物业的解聘程序。