物企总规模增速放缓，住宅与非住业态增速同步放缓

上市物企50强的市场集中度虽逐渐逼近30%，但增长动能显著减弱，集中度提升更多依赖行业洗牌而非规模扩张。

全国在管面积走势及上市物企50强集中度（亿㎡）

数据来源：亿翰物研统计

企业层面的分化尤为明显，头部TOP10企业凭借品牌优势、资源储备与市场化拓展能力，仍保持一定增长韧性，跑赢行业平均水平；中部企业则大幅受压，TOP30企业增速下滑至-4.0%。大量中小物企面临“增量难获、存量难保”的双重困境，生存空间持续被挤压，行业正式进入存量博弈的深度调整期，资源向头部企业加速集中。

2025年各梯队物企在管面积增长情况（亿㎡）

数据来源：亿翰物研统计

住宅与非住业态增速同步放缓，非住业态从蓝海逐步转向红海，行业增长动能全面弱化。数据显示，两大核心业态的规模扩张均呈现乏力态势。

住宅业态作为行业基本盘，受房地产下行、增量收缩影响，新增项目供给持续减少，增速从6%持续下滑至4%。

非住业态曾被视为行业增长蓝海，规模同步从2023年的6.3亿平方米增长至2025年的6.5亿平方米，但增速也有回落。且随着更多物企涌入，商办物业、公建物业、产业园区等非住领域的竞争日趋白热化，预计2026年全国物业市场规模将大幅下滑30%。

结合2026年年报数据来看，上市物企彻底告别“增收不增利”的旧常态，全面陷入“营收微增、毛利下滑、净利润负增长、减值激增”的经营困境，基本盘增长、业务盈利、信用减值三大压力相互交织，行业从规模扩张期正式进入深度调整期，经营风险显著上升。

行业规模扩张动能持续走弱，上市物企在管面积增速从2024年的6%大幅回落至2025年的2.5%，35%的物企出现在管面积下滑。

企业间呈现显著的阶梯式分化趋势，碧桂园服务、绿城服务等头部物企凭借品牌与资源优势，在管面积稳步增长，彩生活、建业新生活等企业则出现在管面积大幅收缩，企业间差距持续拉大。多数中型企业增长乏力或规模下滑，行业资源加速向头部集中，头部7家企业营收占比已超70%，梯队分化愈发明显。

上市物企平均营业收入增速持续下行，从2024年的6.03%回落至2025年的5.82%，47%的物企出现营收下滑。传统住宅业务和非住市场两大核心业态，因竞争加剧，均难以支撑营收高速增长。行业营收增长仅依赖少数头部企业拉动，整体进入微增通道，部分企业已陷入营收负增长的困境，基本盘增长压力持续凸显。

行业整体盈利承压，中小物企亏损面持续扩大，盈利两极分化态势愈发明显。58%的物企毛利润下滑，60%的物企毛利率下滑，基础物业服务毛利率持续走低，叠加人工、合规等成本刚性上涨，行业盈利空间被持续挤压；净利润层面更是大幅下挫，71%的物企净利润下滑，63%的物企净利率下滑。

社区增值服务全面退潮，行业告别过往野蛮增长，正式进入“专业深耕”的转型期。整体社区增值业务平均增速进一步下滑至2025年的-1.89%，62%的物企社区增值业务出现下滑，增值服务增收逻辑被打破。多数企业增值服务营收持续缩水，仅少数企业凭借养老、家政等刚需服务保持增长，行业增值服务从“规模扩张”转向“专业深耕”，聚焦刚需、精细化运营成为转型核心方向。

行业现金流安全边际持续收窄，经营性现金流下滑，期末余额普遍缩水。上市物企期末现金余额整体降低7.8%，47%的物企期末余额下滑，行业整体期末现金余额自2023年起连续三年缩水。现金流压力叠加回款难度加大，企业经营风险显著上升，资金链安全成为中小物企生存核心挑战。