十五五城市更新规划落地，物业服务行业迎来哪些变局？

5月28日，国务院正式印发我国首个城市更新五年专项规划——《城市更新“十五五” 规划》（以下简称《规划》），标志着城市更新工作全面进入国家战略、系统部署、长效推进新阶段。《规划》共九章，涉及六个方面23项重点任务，7方面政策举措、14项重大工程和行动，强化了城市更新在推动城市高质量发展中的重要地位，也系统性地阐述了物业服务在其中扮演的关键角色。

表：《城市更新“十五五”规划》重点任务

资料来源：政府网，中指研究院综合整理

《规划》将“物业服务质量提升行动”列为14项重大工程和行动之一，明确物业服务在老旧小区长效管理、完整社区建设、城市治理下沉、房屋全生命周期运维中的关键作用，推动物业服务从住宅配套服务，升级为城市更新落地、居住品质提升、基层治理增效、科技赋能等的核心支撑，为行业高质量转型指明方向。

《规划》强化“城市更新+物业长效运营”的核心逻辑，明确物业服务不再局限于项目交付后的管理环节，而是全面参与城市更新的前期策划、改造实施与后期运营全过程。近年来，国家对物业参与城市更新的支持持续升级，本次《规划》更是将相关要求上升为五年规划硬约束。政策从早期的“鼓励参与”，逐步转向制度强制、指标绑定、资金配套，形成完整政策闭环。这一定位转变，从根本上提升了物业在存量资产盘活中的参与深度，使其成为推动城市更新可持续落地的关键运营载体。

大量改造任务的即将落地，带来确定性基础物业增量。“十五五”期间，老旧小区改造11.5万个、完整社区建设5000个、危旧房改造50万套/间的量化目标，将直接带来大量物业服务增量。大量长期缺乏专业管理的老旧小区、城中村、危旧住房将全面纳入专业化物业服务覆盖范围，为行业带来规模稳定、覆盖面广的基础业务增长空间。

2025年以来国家提出“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”建设方向，并同时强调了物业服务的关键保障作用。本次《规划》再提以“物业服务质量提升行动”为总抓手，推动行业规范化、品质化、多元化发展，这与此前政策形成闭环，进一步明确了物业服务行业的核心发展主线，正从单纯的基础服务提供商，向高品质生活服务者进行战略转型。

此外，“物业服务进家庭”，打开社区增值服务政策空间。2025年以来，国家多部委密集出台一系列政策文件，明确将“物业服务+生活服务”作为推动城市更新、促进消费扩容和构建便民生活圈的重要抓手。本次《规划》再提“物业服务进家庭”，养老、托育、家政等成为政策鼓励的增值主赛道，可以看出，在“好房子”与“好服务”政策导向及存量时代市场竞争加剧的双重驱动下，物业服务的多维价值正持续释放。

《规划》将智慧化、数字化贯穿城市更新全过程，明确提出推进社区服务智能化、提升房屋基础信息数字化率等要求，推动智慧物业从可选配置转向刚性标配。物业企业需加快对接城市数字底座，搭建智能管理与服务平台，运用数字化、智能化手段提升运维效率、服务精度与安全管控能力，以科技赋能实现高质量发展。

《城市更新“十五五”规划》立足战略高度将物业服务深度嵌入城市更新全流程，围绕老旧小区长效运营、物业服务质量提升、基层治理协同、智慧化转型等方向作出系统安排，与近年来国家及部委出台的相关政策形成有效衔接与递进。《规划》进一步明确物业服务行业从住宅配套服务向城市更新重要支撑、基层治理关键力量、社区生活服务集成商转型，未来行业将朝着规范化、品质化、智慧化方向加速迈进。