住建部发布《完整社区建设可复制经验做法清单》，物业迎来哪些机遇？

7月28日，住房城乡建设部发布《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》，30条经验、9类举措、3大机制，覆盖从工作统筹、法规政策到设施补短板、数字化服务、投融资运营的全链条。

先把清单说清楚：它到底在讲什么

清单按“健全工作体制机制、完善社区设施和服务、探索投融资和可持续运营模式”3大机制展开，细化为9类举措、30条具体做法，案例横跨上海、广东、重庆、北京、浙江、江苏、四川、湖北等20多个城市的区县社区。

前两类解决“怎么建”——把完整社区纳入城市重点工作（上海写到2027年主城区和新城覆盖率60%）、出台社区更新法规（浙江《城镇社区更新条例》）、补养老托育医养短板（长沙全龄共享、奎屯医养结合）、提环境品质（沈阳雨污分流、天津中新生态城绿色低碳）、上数字化（杭州“一张图”、青岛资源管理平台）。

第三类解决“钱从哪来、谁来长期运营”——多元化资金保障（福安“外部输血+内部造血”）、创新社区运营模式（宁波分类推进、南京国资统管、武汉街区一体化）、完善多元主体协同治理（上海浦东居民规划师）。这一块，正是物业企业最该盯紧的部分。

清单第26条（武汉江汉区）写得非常直白：“区政府平台公司与物业服务企业联合成立合资公司……对辖区范围内的老旧小区物业服务、市政服务及片区资源进行一体化运营”。这是清单中唯一直接点名“物业服务企业”的做法，且明确归在“创新社区运营模式”项下。

《2026中国物业服务百强企业研究报告》显示，2025年百强物企基础物业服务收入占比已升至85.15%，增值服务占比降至12.61%，行业在“增收不增利”中重新回到服务本质。清单释放的信号是：基础服务仍是压舱石，但政策已经给物企指了一条“运营”的增量路——从看门扫地的基础服务商，转向统筹停车、充电、养老驿站、社区食堂等设施的一体化运营主体。

清单第20、21、22条把“外部输血+内部造血”“自我造血”讲得很实：把充电桩利润分成、停车收费、广告收入等经营性收益反哺社区运维（福建福安）；用租金还贷、居民共担（云南开远）；办社区社会企业运营食堂、菜市、农场、物业服务等13项便民服务（成都青羊），收益用于社区修缮和困难帮扶。

这些手段，正是我们在百强报告和物业市场分析中反复提示的“物业+生活服务”“一老一小”第二增长曲线。2025年全国物业服务企业总营业收入约1.83万亿元、管理面积达327.36亿平方米，但增值服务占比仅12.61%，空间远未释放。清单把“造血”写进国家级可复制经验，等于给物企做社区经营发了一份“参考答案”。

清单第26条（武汉街区一体化）、第28条（马鞍山“连片小区统一物业管理服务”）、第25条（南京国资统管邻里中心与医养综合体）都指向同一件事：物企的战场正从“一个小区”扩展到“一片城区”。这与我们此前在城市服务、环卫城服方向的判断一致——完整社区是城市更新“十五五”规划明确的八类重点场景之一，企业要从单一工程建设转向“策划—融资—建设—运营”全生命周期视角。

更关键的是模式：清单里凡是能跑通的运营案例，几乎都是“政府平台/国资+专业机构/物业企业”合资共建，而非物企单打独斗。这与行业“第三方管理面积占比54.56%、市拓与留存双向承压”的现实相呼应——单靠市场外拓越来越难，借力国资和街区资源才是正解。

清单第17条（杭州数字化建设指南）、18条（青岛公共资源管理平台）、19条（鹤壁智慧合杆）都要求“人、房、设施”全要素数据感知、智能分析与全生命周期管理。我们观察到，科技已是物业应对成本压力、提升效率的关键驱动力——以上市公司为例，2025年平均管理费用同比下降3.89%，AI大模型、智能工单、清洁机器人已进入量化落地期。

清单大量案例来自老旧小区、城中村改造。数据显示，2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个，2020—2025年累计近29万个；改造完成后普遍要引入专业化物业服务。这是物企确定性的增量项目池。