2026上半年物业行业市场解读，了解行业当下竞争逻辑与长期增长机遇

《克而瑞物管2026年上半年物业行业总结研究报告》显示，新房交付规模持续收缩，存量老旧、微型小区治理成为行业最大课题。以上海为标杆，全国超16座城市落地团购物业、连片治理、政企协同新模式，破解小区体量小、收费低、运营亏损、无人接管难题。

上海：三大标杆模式全国示范

保利物业：整合12个2000余户老小散小区，街道先行投入专项资金完成楼道翻新等12项民生改造，让居民直观看到服务变化后再调价。公共收益物业、业主五五分成，依靠社区市集等增值业务弥补基础服务亏损。

复欣物业：合并3个规模悬殊微型小区，不涨物业费，统一调配安保、维修、保洁人力，通过规模分摊降低单小区边际成本，大幅提升报修响应速度，解决小小区人手不足痛点。

碧桂园服务：整合3个40年以上高龄老旧小区，统一标准化运维体系，统筹设施维保、环境改造资源，靠规模化实现长效可持续运营。

全国多城市差异化落地路径

杭州（绿城服务）：西湖区52个老旧小区整合为23个管理片区，人力年节约105万；拱墅推行先体验后付费”，适配老龄化高密度社区。

北京：首开、中海、华润组建企业联盟，东城53个老旧小区完成市场化接管；石景山33个小区整建制托管，西城区打造改造+养老一体化小区，配套长者食堂。

武汉（万物云江汉城资）：首创442混合运营模式，通过车位、便民商业反哺服务，小区满意度达93.4%。

成都：武侯推行信托制物业，崇州全域统筹828个无主院落，连片治理厘清资金监管权责。

南京、重庆、天津：街区化连片管理，把零散楼栋、老旧院落打包统一选聘，压缩管理成本。

厦门联发物业：城中村EPC+O一体化托管，街道、公安、物业四方共治，规范夜市租赁，十年可节约千万财政支出。

整体来看，连片托管核心逻辑高度统一：以片区规模化摊薄人力、维保刚性成本，搭配政府补贴、公共增值、合理调价三重收入来源，破解老旧小区收费低、投入难死循环，是未来5年住宅物业确定性增量赛道。

《克而瑞物管2026年上半年物业行业总结研究报告》显示，2026上半年城市管家、环卫一体化5000万以上大额项目集中释放，市场形成三类玩家分庭抗礼格局，物业企业仍处弱势。

三大竞争主体

一是，传统环卫龙头（侨银、玉禾田、盈峰）：占据近40%大额项目，以环卫专业资质、成熟团队取胜。

二是，建筑央企（中建、中铁建、中交）：联合体模式拿下超大特许经营项目，中铁建37亿垃圾资源化项目为上半年单笔最高。

三是，物业企业（万物云、中海、碧桂园）：渗透率不足10%，以街道、园区中小体量项目为主。

广东凭借15个城市运营项目、总金额35.2亿元领跑全国，深圳街道级城市管家模式高度成熟；安徽、河北各8个项目紧随其后，环卫市场化改革集中释放订单；重庆、江苏、山东单体项目价值高，是头部物企重点布局区域。