从“被业主解聘”到“主动撤离”，2026物业行业迎来撤场新态势

过去，小区物业离场大多源于业主大会表决解聘；而近两年，行业出现明显反转，越来越多物业公司选择主动发布撤场公告，退出亏损项目。2026年多个城市集中出现物业主动撤离案例，这一现象折射出物业管理行业底层经营逻辑正在发生改变，值得物业从业者与小区业主共同关注。

广州白云沙亭岗新社区近4000户回迁小区事件颇具代表性。保利物业原定计划9月14日撤场，因交接复杂多次延期至10月13日。该项目两年累计欠费高达1130万元，物业费月均收缴率仅26%，企业长期收不抵支，甚至出现员工薪资拖欠问题。项目现场保洁、绿化等基础服务逐步缩减，小区管理水平下滑，形成僵持局面。这并非单一案例，多地小区均上演类似场景。

相关行业数据印证这一趋势。中指研究院统计，2025年初至2026年3月，全国住宅物业撤场项目共计212个，其中超六成属于物业主动撤离。克而瑞数据显示，头部500强物企物业费平均收缴率，从2020年93%下滑至2025年71%，连续四年走低。行业普遍将85%收缴率视作项目运营警戒线，不少老旧小区、回迁社区收缴率甚至低于65%。武汉光谷今年9月就有三个小区物业发布退场通知，核心原因均为长期经营亏损。广州多个辖区近年已有至少8个小区出现物业撤场，回迁房、老旧小区成为物业剥离的重点项目。

低收缴率催生恶性循环，是物业主动撤离最核心诱因。当物业费收入不足以覆盖人工、设施维保等运营成本，物业只能缩减岗位、降低养护标准；服务品质下降，进一步促使更多业主选择拒缴物业费，矛盾持续激化。一方面，小区正常运转离不开物业服务，一旦物业仓促撤离，垃圾清运、安防值守、设施运维停摆，短时间内小区治理陷入混乱；另一方面，业主对服务缩水、公共收益公示不到位等问题存在大量不满，供需矛盾持续对立。住建部2026年推进物业服务质量提升行动，正是直面这一行业痛点。

值得注意的是，主动撤离的主体不只有中小物业企业，头部品牌物企也在主动测算项目收益，选择性退出低效项目。中指监测的212个撤场项目中，头部品牌主动退场项目超过80个。这一现象说明，传统包干制下信息不透明、前期物业占据主导的旧模式，已经难以持续。

行业也在探索破局路径。武汉80余个小区试点酬金制模式，物业费、公共收益存入银行专户，业主与物业共管资金，收支明细公开透明。当地天下峰景小区实行酬金制两年多，物业费下调，业主满意度提升至85%，收缴率从不足50%提升至83%。莆田十余个小区通过业主表决下调物业费，部分小区降幅接近三成，公共收益返还全体业主，降费不降质逐步从个案走向普及。同时，随着业委会规范化建设推进，业主拥有选聘、续聘物业的法定权利，物业服务不再是“单向收费”。

物业撤场本身不是矛盾的终点，平稳交接、保障小区持续运营才是核心考验。物业主动撤离浪潮，本质是行业一轮结构性洗牌，这场行业调整，对物业企业、业主、基层治理，都是一场长期考验。