2026年前三季度物业企业经营“增收反减利”延续，回款承压挤压营运资金

2026年前三季度，物业服务行业延续“存量盘整”主基调。上市物企整体营业收入增速降至近年新低，盈利端延续“增收反减利”的背离，管理规模呈现“头部扩张、多数收缩”的分化现象，现金流与应收账款管理成为决定企业经营韧性的核心变量。

2026年上半年，61家上市物企营业收入均值约24.92亿元，同比增长约3.12%，增速较上年同期回落0.77个百分点，创近年来新低。拉长周期看，行业营收增速已由2022年上半年的50%左右一路回落到3%左右的水平，行业低速增长已成为常态。

图：2023H1-2026H1物业上市企业营收及变化情况

数据来源：披露历年数据的61家上市物企中报，中指研究院整理

从收入构成看，2026年上半年，50家上市物企基础物业服务收入均值约19.02亿元，占营收比重约76.03%，继续扮演核心收入来源与经营“压舱石”角色。而社区增值服务收入和非业主增值服务收入仍面临不同程度的下行压力。基础服务的高占比既是行业抗周期的稳定器，也意味着多元业务突破仍是行业亟待破解的课题。

图：2023H1-2026H1物业上市企业基础物业服务收入占比情况

数据来源：披露历年业务数据的50家上市物企中报，中指研究院整理

根据2026年上半年上市物企披露数据，行业呈现典型的“增收反减利”特征。营业收入均值同比增长约3.12%，但毛利润均值同比下降约0.54%至4.65亿元，净利润均值同比下降约1.06%至1.72亿元。反映出在项目毛利率持续压缩、关联地产坏账减值仍未出清的共同挤压下，收入增长已难以转化为利润增长。净利润均值在上一期实现增长之后又转入下降，表明经营效益未改善的情况下，关联地产风险尚未出清，坏账与减值计提仍在持续吞噬企业经营利润。

盈利分布高度向头部企业集中，8家头部企业贡献近七成净利润。在已披露中期业绩的63家上市物企中，8家企业2026H1的净利润均在5亿元以上，分别为华润万象生活（23.02亿元）、碧桂园服务（9.48亿元）、保利物业（9.43亿元）、万物云（8.20亿元）、绿城服务（7.24亿元）、中海物业（7.01亿元）、招商积余（5.22亿元）、恒大物业（5.03亿元）。上述8家企业以12.7%的企业数量，合计实现净利润74.64亿元，占56家盈利企业净利润总额109.75亿元的68.0%；其中，华润万象生活一家即贡献23.02亿元，占比达21.0%。

亏损企业数量有所增长。合景悠活（-1.55亿元）、世茂服务（-1.04亿元）、远洋服务（-6562.9万元）、正荣服务（-5360.2万元）、建业新生活（-2772.2万元）、德商产投服务（-966.9万元）、祈福生活服务（-337.2万元）7家企业陷入亏损，较上一期增加2家。其中世茂服务、建业新生活、祈福生活服务、德商产投服务4家由盈转亏，正荣服务亏损扩大。亏损主因仍集中于关联地产坏账减值、物业费收缴率下行及项目毛利润的收窄。

中小物企陷入“高毛利、低净利”的结构性困境。根据2026上半年上市物企数据，净利润2.5亿元以下的45家中小企业毛利率均值达21.84%，高于净利润5亿元以上8家头部企业毛利率均值（19.13%），但其净利率均值仅6.64%，明显低于头部企业（9.14%）。这表明中小物企利润承压的症结并非基础业务盈利空间不足，而是规模劣势引发的费用摊销弱、减值压力大与管理成本刚性。因此，其破局之道不在于单纯追求毛利率，而在于做大企业规模、提升单城项目密度与管理效率。

管理规模虽仍在扩张，但增长动能已大幅衰减，增速持续探底。2026年上半年，上市物企的管理面积均值约为1.68亿平方米，同比增长2.65%。2023H1至2026H1，物业上市企业管理面积均值呈逐年递增态势，但增速持续显著下滑。

样本企业中共17家在管面积出现净减少（2025H1有15家出现净减少），表明其主动退出低效项目、优化项目的管理面积已超过其新拓项目管理面积。为保障整体的项目质量，企业不惜收缩管理规模，这与市场端“退盘潮”与项目汰换加速相互印证，行业正经历从“求规模”到“求质量”的深刻转向。

2026年中期，49家披露数据的上市物企合计在管面积净增量约219.2万平方米，但增量完全由头部企业贡献。以保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余、碧桂园服务为代表的Top5企业合计净增约235.0万平方米，已超49家总净增额。剔除这5家后，其余44家企业合计在管面积呈现净减少现象，其中融创服务（-33.0万㎡）、世茂服务（-32.1万㎡）等企业面积净减少量居前列。行业进入“头部扩张、多数收缩”的结构性调整期，中小物企份额持续承压。

截至2026年6月30日，62家上市物企现金及现金等价物均值约为15.06亿元，较上年同期下降1.44%，持续收缩。虽然绝对规模较2025H1的15.28亿元仍有小幅下降（减少约0.22亿元），且自2023H1峰值（17.21亿元）以来已连续三年下滑，但最新一期数据释放出明显的企稳信号：同比降幅从2024H1的-5.81%、2025H1的-5.74%大幅收窄至-1.44%，收缩速度显著放缓。

行业回款压力未见实质性缓解，收入质量下降并持续挤占营运资金。截至2026年6月30日，62家上市物企应收款及票据均值约17.64亿元，较上年同期增长6.27%，增速高于同期营收增速，回款压力仍在。为应对应收账款回款压力，部分物企采取主动管控策略，将回款能力前置到项目获取和存续的决策环节。保利物业明确提出优化住宅增量结构，非住宅业务聚焦优质客户，主动退出回款较差项目。