物业多元业务：整体承压下战略性调整，到家服务、养老服务等布局加快

2026年，物企多元业务呈现“整体承压、结构分化、路径重构”的态势。社区增值服务持续收缩但降幅收窄，“信任型”服务逆势扩张，业务本质正从“流量变现”转向“服务信托”；城市服务收入增速显著分化，赛道逻辑从“跑马圈地”切换为“有质量拓展”，AI与数字化成为低毛利困境的破局工具；IFM则突破传统物业边界，头部物企通过并购、品牌孵化、聚焦新质生产力等方式布局高潜力赛道。多元业务并未全面退潮，而是进入结构性机会与破局机会并存的分化阶段。

社区增值服务是物企多元化探索最早的业务，但近几年呈现理性收缩的状态。2026年上半年，39家上市物企社区增值服务收入均值为32945万元，同比下降2.44%。下滑的主因是企业主动战略收缩低质、低毛利业务以及房地产交付减少带来的家装与房产经纪需求收缩。虽然收入规模延续2024H1（35160万元）、2025H1（33768万元）以来的逐年下行趋势，但降幅较2025H1的-3.96%收窄1.52个百分点，收缩速度有所放缓。

图：2024H1-2026H1物业上市企业社区增值服务收入均值及增长情况

数据来源：连续披露历年数据的39家上市物企中报，中指研究院整理

尽管多年来社区增值服务未形成物企第二增长曲线，整体业务板块承压，但结构性机会仍在。到家服务、养老服务等“信任型”服务逆势扩张，成为物企当下的布局重点。2026年上半年，世茂服务养老服务收入达1.21亿元，同比增长15.2%，东原仁知服务和建发物业的养老服务收入近几年均保持增长。一方面，政策端持续释放支持信号，国务院《城市更新“十五五”规划》明确“推动物业服务进家庭”，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸，为物企切入高频民生场景提供了制度空间；另一方面，到家服务、养老服务具备刚需、高频、就近响应等特征，能有效提升用户黏性与信任，有利于形成稳定服务入口。

社区增值服务的本质，正在从“流量变现”转向“服务信托”。物企手里最稀缺的资产不是业主的购买力，而是日复一日的触点信任——管家服务、设备维保、应急响应构成的“在场感”。装修代办、房屋维修、养老助浴、家政托育这些低频但高信任的业务，是物企相对电商与中介的差异化壁垒。这与行业收缴率修复是同一件事的两面，服务信托做得越深，业主黏性与缴费意愿越强，增值业务与基础物业的飞轮才能转起来。

城市服务是物企从住宅小区走向城市公共空间的主航道，政策红利丰厚但商业化落地却困难重重。虽然市场空间广阔，但现实中存在政府回款周期长、应收账款坏账风险大等难题。因此，理解城市服务必须同时看见其“天花板”与“枷锁”。

从城市服务收入看，物业企业分化明显，赛道逻辑正从“跑马圈地”转向“有质量拓展”。2026年上半年，碧桂园服务城市服务收入由17.31亿元降至15.19亿元，同比下降12.2%，雅生活服务和时代邻里的城市服务收入分别下降5.68%、7.78%，体现其主动收缩低效项目，聚焦项目质量的战略方向；万物云城市空间整合服务从3.60亿元增至4.00亿元，增长11.0%；经发物业城市服务收入从1.34亿元增至1.78亿元，大幅增长32.8%；浦江中国城市服务板块温和增长1.9%，保持稳健发展。整体而言，城市服务并未退潮，但增长逻辑已切换为精选财政稳健、付费机制清晰的区域与场景，不同企业的业务收入分化加剧。

政策端为城市服务打开了需求天花板。国务院《城市更新“十五五”规划》提出，到2030年新开工改造城镇老旧小区约11.5万个、完整社区建设改造5000个，“十五五”城市更新市场总容量达15万亿至20万亿元。规划确立了“改造+运营+服务”一体化导向，鼓励物业从“四保一服”向养老托育、家政、房屋托管、居家护理延伸，为物企从“一次性工程”切入“长期运营服务”提供了制度通道。地方层面，上海已推动物业向街区、园区、会展体育场馆、交通枢纽、城市公园、公共空间延伸，城市服务边界从住宅小区扩展至城市公共空间的全域治理。

盈利端是城市服务最大的“枷锁”。城市服务普遍呈现“规模不经济”特征，合同金额大、毛利薄且高度依赖财政回款。2026年上半年，万物云城市空间整合服务毛利率仅5.5%，较上年同期的9.1%下降3.6个百分点，碧桂园服务的环境业务毛利率同比下降5个百分点至8.3%；经发物业的城市服务毛利率下降至12.5%。毛利率低且呈现下降的趋势直观揭示了城市服务的盈利困境：以人力密集的环卫、公共设施运维为主业，提价能力弱、成本刚性高，规模扩张反而摊薄单位盈利。这意味着，城市服务对物企的价值更多在于“流量入口”与“政府关系”，而非利润贡献。能否通过数字化降本与高毛利细分场景改善结构，是破局关键。