物业行业面临的三重结构性压力：收不上、提不上、降不下

2021年至2025年，百强企业平均物业费收缴率由94.23%降至87.32%；项目留存率由2024年的96.81%降至2025年的95.69%，同比下降1.12个百分点。收缴率与留存率同步走低，说明企业项目稳定性减弱。行业整体收缴率下行，属多重因素叠加的共性问题，并非单一主体责任。

2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%、环比下跌0.07%，自2024年物业费“降费潮”以来连续多期下跌。与此同时，业主预期在上升：全国物业服务满意度行业均值由2021年的78.1分回落至2025年的72.9分，2026年约72.8分。价格向下、预期向上，中间的落差主要由物业企业承担，这正是“质价矛盾”的核心。

2025年，百强企业营业成本均值13.44亿元，同比增长4.53%；其中员工成本占53.52%，公用设施日常运行和维护费占11.31%，清洁卫生费占9.43%，三项合计约74%。最低工资标准上调、社保缴费基数提高、老旧设施进入高频维修更换期，共同推高了企业的刚性支出。

图：2025年百强企业营业成本结构

数据来源：中指研究院

收、价、本三端相互传导：收入因收缴率下滑而收缩，价格因议价能力弱而难以上调，成本却持续刚性增长。三者叠加，构成当前物业企业经营压力的基本盘。

2025年，百强企业营业收入均值16.60亿元，同比增长3.44%；营业成本增速4.53%高于收入；毛利润均值3.16亿元，同比下降0.97%；毛利率19.02%，较上年下降0.85个百分点。净利润均值8312.74万元，同比增长4.03%，为2022年以来首次正增长，但这一回升主要源于金融资产及商誉减值压力减轻，尚不能视为主营业务盈利能力的实质改善。

从收入结构看，基础物业服务收入占比约85.15%。收入高度集中于基础服务，意味着一旦物业费收缴不理想，企业抵御波动的空间非常有限。

经营压力累积的直接结果，是越来越多项目被“主动止损”。2025年初至2026年3月底，全国监测到住宅项目撤场案例212个；2026年上半年，35个主要城市因矛盾导致的住宅撤场案例达110个，较上年同期增长，其中主动撤场占比约八成。

从撤场主体看，品牌物业占比近六成，绿城服务、中海物业、融创服务等头部企业均出现主动撤场。2025年，中海物业全年退盘约5560万平方米，永升服务终止在管面积4075.1万平方米，雅生活累计主动退出548个在管项目。行业盈利压力正由中小物业向头部企业传导。

将撤场成因归纳为四类：受限价影响业主要求降费或解聘、次新房高空置率与低收缴率叠加、业委会解聘更换物业公司、老旧小区长期亏损退出。其中，楼龄5年以内的次新房占撤场总量的35%——过去这类项目因设备新、运维成本低而备受青睐，如今却成为撤场高发类型。

及时支付，为什么重要

从法律关系看，行政机关入驻商业楼宇并与物业服务企业建立服务合同关系时，双方属于平等民事主体，权利义务受《民法典》约束；其行政主体身份不构成免除付款义务的理由。

更值得关注的是，《中华人民共和国民营经济促进法》已于2025年5月20日起施行。该法第六十七条规定，国家机关、事业单位、国有企业应当依法或者依合同约定及时向民营经济组织支付账款，不得以人员变更、履行内部付款流程等为由拖延支付；第六十九条要求县级以上地方人民政府加强账款支付保障、强化预算管理、预防和清理拖欠账款。

中指研究院认为，这些条款的意义，在于把“及时支付”从道义期待上升为法律义务。物业服务行业以中小民营企业为主体，账款能否及时回收，直接决定其能否稳定地提供公共服务。

同时还应看到事件处置中的积极面：催缴公告发布后，当地迅速组织协调会议专项推进清缴，相关单位承诺最迟10月底前结清。这种“发现—协调—限期结清”的路径，本身就是行业生态改善所需要的能力。

中央明确“物业服务质量提升”为“十五五”期间行业核心主线；《物业管理条例》修订已纳入国务院2026年度立法工作计划，拟更名为《物业服务条例》；《住房公积金管理条例》修订后新增“支付自住住房物业费”，把住房消费链条从“租房—购房—还贷”延伸到“养房”。

行业正由规模驱动转向质量驱动，退出低效项目、聚焦优质项目将是中期常态；物业费能否稳定、及时收取，将成为决定企业现金流安全的核心变量。随着立法推进与透明化模式推广，行业权责关系与收费机制有望逐步理顺，但实现程度取决于地方配套能否细化、价格机制能否与成本真正联动，以及全社会对“物业服务是有偿的专业服务”这一认知能否形成。