北京市“十五五”时期住房发展规划落地，物业被写进核心任务

近日，北京市住房和城乡建设委员会印发《北京市“十五五”时期住房发展规划》（京建发〔2026〕525号，以下简称《规划》）。政策提出了13项主要指标和24项重点任务，并以独立条款形式对物业服务作出系统部署，并将“智慧物业”单列写入推进智慧住区建设的条款，意味着物业管理从开发链条的末端环节，上升为住房治理的核心任务。

条款（十九）要求“持续健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物管会、物业企业、产权单位、业主等多方参与的协调运行机制”。社区党组织承担统一领导职责，居委会履行属地协调，业委会与物管会代表业主侧，物业企业提供专业服务，产权单位承担专有部分管理责任，业主为权利主体形式相应权利义务。这意味着物业项目的重大事项，如服务标准调整、公共收益使用、维修资金申请等，均需要在这一框架内协商，在协商结束后，企业的自主空间将得以明确。

在多方协调框架内，各方可明确需求，提升物业企业的服务效能，也可以更有针对性的满足业主的实际需求。对物业企业而言，该协商机制明确了服务边界，也减少了企业单方面承压的被动局面。

本次《规划》强调深化应用——把评价结果从信息披露推向与市场机制挂钩，使评价成绩能够影响企业的项目获取、定价协商与业主选择；所构建的“服务量化+弹性标准”的质价相符机制，直接回应物业费定价与服务水平长期脱节的矛盾。这在一定程度上可以避免业主因服务不达标拒缴物业费、企业因收费不足降低服务标准，形成负向循环。评价结果与市场机制联动后，服务质量高的企业可获得更合理的定价依据，低质企业则面临退出压力，从而推动行业从低价竞争转向质量竞争。

大量建成于2000年前后的小区长期面临无物业或仅提供基础保洁的困境，改造完成后若缺乏持续管理，设施老化问题将再次出现。全覆盖与长效机制并列提出，意味着改造资金之外，必须同步解决“谁来管、钱从哪来”的问题。对物业行业而言，这是可测算的市场增量，但同时要求企业设计可持续运营模式，依靠公共收益反哺与政府补贴组合，破解老旧小区物业费收缴率偏低的现实约束。

老旧小区物业费单价低、缴费意识弱，规划也提出“先尝后买”“连片打包”“区域统筹”等模式，其共同的潜台词是靠规模摊薄成本，只有具备区域密度和成本管控能力的企业才玩得转。其二，规划明确要求改造与物业引入衔接，避免“改完又失管”，这意味着参与老旧小区改造前期环节（如专项体检、居民协商）的企业，在后续运营权竞争中会占据先手。